Во исполнение обязанностей по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (МКД) управляющие организации (УО) часто привлекают подрядные организации. Работы по текущему и капитальному ремонту выполняются по договору строительного подряда.
Чтобы договор стал выгодным для обеих сторон, необходимо уделить особое внимание согласованию всех существенных и обычных условий и включить их в подписываемый договор. Подобное внимание к составлению договора является залогом успешных взаимоотношений и защищенности сторон, а также способно в будущем предотвратить возможные разногласия.
Что необходимо проверить сторонам при составлении и заключении договора? Какие условия имеют существенное значение для договора строительного подряда?
Договор строительного подряда, впрочем, как и любой другой, признается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (предмету, цене и срокам выполнения работ). Как указал президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ), даже обычное условие может стать существенным для заключения договора, если одна из сторон заявит о необходимости согласования такого условия. Соответственно договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют все заявленные условия или сторона, предложившая данные условия, не откажется от своего предложения (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Несогласованность существенных условий влечет признание договора незаключенным. Судебная практика по вопросу о том, какие условия являются существенными для договора строительного подряда, неоднородна. И все же попробуем выявить самые проблемные и спорные моменты при заключении договора.
В настоящее время закон не предъявляет каких-либо особых требований к УО – заказчику работ. Но, как известно, в ближайшее время в отношении УО вводится требование об обязательном лицензировании деятельности. Соответственно выполнение любых работ в рамках управления МКД, в т. ч. при непосредственном управлении домом, потребует наличия у УО – заказчика специального разрешения – лицензии.
В отношении подрядчика законом установлены особые требования к его профессиональным качествам. С 1 января 2010 г. наличие профессионализма подрядчика подтверждается членством в саморегулируемой организации (СРО), а также полученным от СРО свидетельством о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (ст. 55.8 ГрК РФ).
Сведения о действующих СРО вносятся в специальный государственный реестр, который ведет Ростехнадзор. С реестром СРО можно ознакомиться на сайте Ростехнадзора www.gosnadzor.ru.
Сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим допуска СРО к определенному виду работ, может быть признана судом недействительной. Для этого достаточно доказать, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого разрешения от СРО. Соответственно УО-заказчик подвергается риску оплатить нелегитимную работу.
Однако не на все виды работ требуется получение допуска от СРО, а лишь на те, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Перечень таких работ утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 (Приказ № 624).
К примеру, данный Перечень не включает выполнение работ по проектированию и монтажу узлов учета тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения, при которых не происходит изменений объектов капитального строительства и (или) их частей, затрагивающих конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (п. 2 Приказа № 624, п. 17 ст. 51 ГрК РФ, решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.04.2013 по делу № А60-1553/2013).
Поэтому крайне важно до того, как подписывать договор строительного подряда, определить, попадает ли выполняемый подрядчиком вид работ в перечень, утв. Приказом № 624, и имеются ли у подрядчика соответствующее членство в СРО и допуск к указанным работам. В договор строительного подряда рекомендуется включить положение об обязательном предоставлении подрядчиком заверенных копий свидетельств от СРО.
Предмет договора должен быть сформулирован сторонами с той степенью определенности, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых договором обязательств. Невозможность такой индивидуализации, а именно несогласованность или неопределенность предмета договора, может повлечь невозможность его исполнения.
Под предметом договора строительного подряда принято понимать результат работ подрядчика, который характеризуется индивидуальностью, неподвижностью, продолжительной эксплуатацией. Указание в договоре на конечный результат работ является обязательным. Напомним, что в связи с изменениями ст. 128 ГК РФ условие о результате работ названо в качестве объекта гражданского права вместо самих работ.
В судебной практике предмет договора характеризуется через такие элементы, как вид (наименование), содержание и объем подлежащих выполнению работ. Под содержанием работ обычно понимают качественную характеристику работ. Другими словами, недостаточно, например, указать в договоре, что заказчик должен осуществить строительные работы на таком-то объекте. Необходимо раскрыть, что конкретно входит в понятие «строительные работы».
Под объемом работ обычно понимают количественные показатели (количество изделий, которые должен изготовить подрядчик, технические характеристики сооружения, которое он должен построить, и т. д.). Объем и содержание работ определяются в технической документации (ст. 743 ГК РФ). В соответствии с п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 отсутствие утвержденной технической, проектно-сметной документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если сторонами фактически был определен предмет договора.
Основной риск УО-заказчика при несогласованности содержания и объема работ сводится к тому, что она не сможет заставить подрядчика исполнить договор. Подрядчик, потерявший интерес к исполнению договора, сможет в любой момент отказаться от своих обязательств. В таком случае, даже если заказчик, который рассчитывал на своевременное получение результата работ, понесет убытки, он не сможет применить к подрядчику установленные договором штраф или неустойку.
Например, ФАС Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 21.05.2002 по делу № А53-3301/2001-С3-35 отказал в иске заказчику, который требовал взыскать неустойку с подрядчика, просрочившего выполнение работ. Причина – несогласованность объемов предстоящей работы.
Надежный способ избежать названного риска – определить содержание и объем работ в тексте договора или в технической документации. Тогда заключенность договора не будет вызывать сомнений. Причем в договоре строительного подряда надо дополнительно указать состав и содержание технической документации. Не стоит рассчитывать на то, что объем работ будет конкретизирован в актах приемки результата работ.
Также для полной идентификации предмета договора требуется указать тот объект, на котором работы должны быть осуществлены, с обязательной конкретизацией его месторасположения. Если из содержания договора невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где должны выполняться работы подрядчиком, суды делают вывод о незаключенности договора.
Итак, анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод, что для того, чтобы предмет договора строительного подряда был согласованным, сторонам необходимо включить в договор следующие элементы:
В судебной практике сложилось несколько подходов касательно вопроса о несогласованности предмета договора при условии, когда между сторонами отсутствуют какие-либо разногласия относительно наименования, содержания и объема работ.
1. Как правило, такой договор признается заключенным. В обоснование приводится следующий аргумент: фактическое выполнение работ подрядчиком и их приемка заказчиком подтверждают факт возникновения подрядных отношений (определения ВАС РФ от 12.03.2012 № ВАС-2262/12, от 21.03.2011 № ВАС-2655/11, от 27.01.2011 № ВАС-43/11). Соответственно договор, являющийся незаключенным по причине отсутствия в нем условия о предмете, реабилитируется его исполнением (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2013 по делу № А63-17196/2009). Более того, принятие работ заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него результата этих работ и желании им воспользоваться. При таких обстоятельствах понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации.
2. В соответствии со второй позицией договор признается незаключенным, а стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении (определение ВАС РФ от 05.08.2011 № ВАС-10009/11). Данный подход нашел свое отражение в рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 № 2. В п. 28 Рекомендаций говорится, что, если признанный незаключенным договор был фактически исполнен (осуществлена передача результата работ), между сторонами могут возникнуть обязательства из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ). В этом случае в силу ст. 1102 ГК РФ истец должен доказать факт передачи ответчику результата работ и факт использования ответчиком результата работ в его деятельности.
3. Согласно третьей позиции приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении (постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 1302/11, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2012 по делу № А10-3154/2011).
Окончательную точку в данном споре поставил Президиум ВАС РФ, указав на возможность «исцеления» («реабилитации») договора путем его фактического исполнения. Так, если стороны не согласовали все существенные условия договора, но при этом работы выполнены и сданы подрядчиком, а также приняты заказчиком, то к возникшим отношениям применяются правила о подряде (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). Совершение действий по исполнению договора подтверждает заключенность договора. Подобный подход ВАС РФ соответствует требованиям добросовестности и разумности, гарантирует стабильность договорных отношений, а также в полной мере согласуется с положениями п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 433 и п. 2 434 ГК РФ.
Ни один возмездный договор, в т. ч. договор строительного подряда, не может обойтись без условия о цене. Если цена или порядок ее определения не обозначены в тексте договора, то суд будет исходить из того, что при заключении договора стороны предполагали, что исполнение договора будет оплачено по рыночной цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
С одной стороны, цена (стоимость) работ не относится к существенным условиям договора строительного подряда, влияющим на его заключенность (постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 по делу № А40-8015/12-50-72). Хотя ранее суды придерживались иного мнения (определение ВАС РФ от 25.06.2010 № ВАС-7628/10, постановление ФАС Московского округа от 17.12.2009 № КГ-А41/12592-09 по делу № А41-7337/09).
С другой стороны, включение условия о цене в договор позволяет избежать множества финансовых рисков. И как показывает судебная практика, несогласованность условий о цене (стоимости) работ является довольно частой причиной конфликтов. Цена работ должна прописываться исключительно в договоре, в т. ч. со ссылкой на смету, а изменение цены – только в дополнительных соглашениях к договору.
Как правило, суды отказывают подрядчику во взыскании разницы между ценой, указанной в договоре, и ценой, определенной в акте приемки выполненных работ (определение ВАС РФ от 16.02.2011 по делу № ВАС-774/11). Если же заказчик принял по акту работы на меньшую сумму, чем предусмотрено в договоре, суды удовлетворяют требование подрядчика о взыскании неоплаченной части цены договора.
Подтвердим существенность условия о цене конкретным примером из судебной практики.
Более подробно о порядке оплаты, сроках выполнения работ, гарантийных обязательствах, рисках сторон договора и претензионном порядке разрешения споров вы узнаете из публикации в .