Новый игрок на рынке ЖКХ, появившийся сравнительно недавно – управляющие компании – испытывают сегодня в своей хозяйственной деятельности, пожалуй, самое сильное давление, как со стороны граждан, так и со стороны коммерческих, государственных и властных структур. Оно и понятно, ведь именно УК стоят ближе всех к населению, к жильцам, выполняют их наказы, пожелания, выслушивают претензии, защищают их права, одновременно выполняя часть фискальных, надзорных и контролирующих функций. Однако перед ними стоит ещё одна задача, от успешного решения которой УК могут работать максимально эффективно.
Всю свою деятельность управляющие компании осуществляют в объёмах тех сумм, что определены им по закону: это проценты от собираемых жилищно-коммунальных платежей. Этих средств едва хватает на то, чтобы выполнять по минимуму обязательства перед жильцами и оплачивать работу тех специалистов, без которых просто не обойтись. То, что сверх необходимого, но желаемого, требует дополнительных средств. И проблему «Где их взять?» руководитель каждой управляющей компании решает самостоятельно и индивидуально. А без решения этого вопроса невозможно развиваться, повышать качество услуг, расширять их перечень.
Надо ли объяснять, что успех в зарабатывании денег всецело зависит от личности директора управляющей компании? Ведь для того чтобы выполнять все пожелания, а иногда и достаточно жесткие требования жильцов, надо иметь коммерческую хватку, настойчивость, определённые бойцовские качества. Очень часто эта должность не позволяет бояться высоких званий и чинов, скандалов, судебных разбирательств.
Многие эти черты присутствуют в характере Аллы Григорьевны Кальяновой, директора небольшой управляющей компании «Кальянова А.Г.», расположенной по адресу: Подгорбунского, 9. Под её опёкой находится пять многоэтажных домов. Для того чтобы привести подъезды, подвалы, придомовую территорию и дворы в надлежащий вид, потребовалось почти четыре года. Причём, всё это приходилось делать, совсем не на те копейки, что собирались с жильцов. Гораздо более солидные суммы приходилось изыскивать из других источников. А они были. Но добывать деньги приходилось с большим трудом. И всё это время – постоянные заседания в суде и словесные битвы с коммерсантами и чиновниками. Повод один – они все были обязаны в полной мере платить за аренду нежилых помещений, подключения к общедомовым тепло- и электросетям, за размещение рекламы на фасадах домов. Но не платили управляющим компаниям, а значит и жильцам её домов. А ведь среди тех, с кого требовалась вполне законная плата достаточно серьезные и крупные организации. Это – управление Роскомнадзора по Забайкальскому краю, одно из подразделений ЗабЖД, магазины сети «Забайкальский привоз», ряд других коммерческих структур и муниципальных организаций. И в большинстве случаев решения судов были в пользу УК. И деньги стали собираться. Вот их-то взносы и пошли на выполнение требований жильцов тех домов, что обслуживает УК «Кальянова А.Г.» Прямо как в той поговорке про курочку, что сыта тем, что по зёрнышку клюёт… А для того чтобы иметь представление о том, насколько сложно добиваться выплат, можно привести два примера. Обе истории начались практически одновременно, но одна уже закончилась и вполне благополучно, а вот завершить вторую, похоже, мешают исключительно ведомственные амбиции. И хорошо, если только ведомственные…
…В 2011 году разгорелась почти финансовая война между УК «Кальянова А.Г.» и арендатором и субарендатором нежилого помещения площадью 1,5 тыс. кв. метров в жилом доме по адресу: Угданская, 18. Там, среди прочих коммерческих организаций, располагался один из магазинов сети «Забайкальский привоз». Суть претензий к коммерсантам заключалась в том, что они не доплачивают деньги за аренду, за использование фасада дома для рекламных и технологических конструкций, не компенсируют неудобства, причиняемые жильцам дома при разгрузке товара в магазин, перегораживают выездные пути двора, затрудняют вход в подъезды, создают угрозы жизни и здоровья людей. В результате, по решению суда, управляющей компании был выплачен долг в размере 330 тыс. рублей и назначена фиксированная ежемесячная плата. Кроме этого была снята еще одна претензия жильцов дома – они вполне обосновано были недовольны доносившимися до их квартир чада, дыма и запахов из производственных помещений магазина, где готовились полуфабрикаты, куры-гриль, выпечка. Договориться удалось – была проведена модернизация оборудования. Плюс к этому предприниматели обязались установить по периметру двора ограждение и автоматические ворота на сумму в 120 тыс.рублей. Но это – история, что называется, со счастливым концом. Есть и другой, совсем не положительный пример.
В том же 2011-м году, перед установкой приборов учёта тепла, работники компании провели ревизию своих общедомовых сетей для того, чтобы точно выяснить, кто к ним подключён. И обнаружилось, что их теплом отапливаются гаражные боксы, расположенные в цокольном этаже дома № 16а по улице Угданская. По документам они принадлежали военному госпиталю. Платы за эти подключения жильцы никогда не видели. И у людей возникло вполне обоснованное подозрение, что за килокалории, потребляемые чужим абонентом, в итоге придётся расплачиваться им. На общем собрании они решили все эти теплокоммуникации обрезать, если госпиталь по-прежнему не намерен с ними рассчитываться. Чтобы не обострять ситуацию, директор УК дважды – письменно и лично – обращалась к начальнику госпиталя с предложением урегулировать этот вопрос полюбовно. Причём все, сколько-нибудь нужные правоустанавливающие и регламентирующие документы, технические обоснования и акты у неё были на руках. Однако, единственное, что она получила в ответ, это заявление, что госпиталю нет дела до каких-то там подключений, и что этим занимается ремонтно-эксплуатационный участок «Забайкальский», подразделение военведа. Ситуация зашла в тупик и «гражданская сторона» выполнила решение собрания жильцов многоквартирного дома: была проведена реконструкция теплосетей, поставлены приборы учёта тепла, лишние абоненты были отключены. Однако, перед отопительным сезоном 2011–12 гг. теперь уже руководство госпиталя стало добиваться благосклонности владельцев жилья в доме по Угданской 16а и обратилась к ним с просьбой о подключении гаража к их общедомовым сетям. Снова было проведено общее собрание и госпиталю разрешили временное подключение на текущую зиму. И вполне естественно, что после неё «времянку» ликвидировали. Как отапливали гараж следующую зиму – неизвестно. Однако, военвед в лице РЭУ «Забайкальский» затеял с УК «Кальянова А.Г.» судебную тяжбу. Требование – безоговорочно и в обязательном порядке восстановить подключение гаража госпиталя к теплу. Опуская промежуточные этапы этой эпопеи – многие, из которых, кстати, балансировали на грани здравого смысла и закона – нужно сказать, что сейчас дело по ходатайству директора УК А.Г.Кальяновой рассматривается в Иркутске, в 4-м Арбитражном суде, который, она уверена, встанет на сторону жильцов.И имеет на то все основания.
Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что эти два примера могут послужить ярким подтверждением того, что сегодня жильцы многоквартирных домов учатся быть не просто чувствовать себя собственниками своего имущества, но и становиться рачительными хозяевами. Они учатся считать деньги и грамотно их тратить. Более того, все свои пожелания по комфортному и безопасному обустройству своих домов и дворов они теперь в состоянии спокойно, организовано, вполне доходчиво и аргументировано делегировать своим управляющим компаниям. А те, в свою очередь, столь же обосновано, без митинговой неразберихи, предъявляют все претензии «провинившемуся» адресату. Если же оценивать действия директора УК «Кальянова А.Г.», то в них надо учесть (и это по её же признанию!), полную поддержку всех жильцов домов, по поручению которых она предпринимала необходимые меры. Результаты этой поддержки видны невооруженным глазом и вполне осязаемы материально – достаточно зайти во двор домов, которые обслуживает эта управляющая компания.
Алексей Романов – Портал ЖКХ Забайкальский край.
Комментарий Портала ЖКХ Забайкальского края.
Одним из основных лозунгов проводимой сегодня в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства можно считать этот – «Будьте хозяевами своего жилья!». Но внедряется он в жизнь очень медленно и непросто. Причины разные: мешают равнодушие и иждивенческая позиция людей, сформированные с советских времен. Неравное имущественное положение россиян. Условия их проживания, которые варьируются от элитных современных новостроек до полуразвалившихся бараков сталинской эпохи. Немалую роль в этом заторможенном процессе играет и фактор личности – где-то председатель ТСЖ или директор управляющей компании люди разворотливые, энергичные и ответственные, а где-то совсем наоборот. И это только то, что лежит на поверхности, при более тщательном анализе, причин вялого течения преобразований можно найти ещё больше. Но, тем не менее, сознание людей меняется. Хотя бы в той его части, что они теперь всё реже позволяют посторонним пользоваться их правами и имуществом, что называется «на халяву». И всё активней заставляют считаться со своим мнением.