Не открою Америки, если скажу, что малоэтажное строительство, возводимое по госзаказу, у нас сейчас на особом контроле. Между тем здесь сложилась очень тревожная ситуация, — признается Елена Николаева. — Все мы помним недавнюю историю в Брянской области, когда жильцов переселили из аварийного жилья в точно такое же аварийное. Потому что из 10 построенных домов восемь были признаны аварийными. Тот вопиющий случай стал последней каплей, переполнившей «чашу» проблем, накопившихся в сфере малоэтажного строительства.
Нельзя не признать, что в последние годы в России наблюдается устойчивая положительная динамика в жилищном строительстве. В 2013 году объем вводимого жилья составил около 70 млн кв. м. Из них почти 54% — жилье малоэтажное. То есть мы говорим уже об очень большом объеме возводимого малоэтажного жилья.
В 2014 году объем ввода снова рос опережающими темпами. Напомню, что в первом полугодии введено жилья на 30,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. К сожалению, вместе с ростом объемов жилья все более актуальной становится проблема его качества.
В последнее время государство делегировало больше свободы участникам строительного рынка. Теперь они должны сами регулировать большинство возникающих проблем. В том числе и проблемы качества. Для этого введен институт саморегулирования. В принципе это правильный институт. Саморегулируемые организации сами разрабатывают стандарты качества, следуют этим стандартам, осуществляют контроль за их исполнением.
То есть все, что касается качества возводимого жилья, отдано на откуп самим строительным организациям. Расчет тут простой: раз есть конкуренция на этом рынке, то, по логике, строители должны всеми возможными способами добиваться доверия потребителей. Следить за высоким качеством работ и не допускать брака.
К сожалению, этот механизм не всегда работает эффективно. Примеров тому масса.
Особенно остро стоит вопрос с качеством в сфере жилья, возводимого в рамках выполнения государственных и региональных программ по обеспечению доступным и качественным жильем различных категорий граждан, в том числе и переселяемых из аварийного фонда.
Во многих регионах качество таких «целевых» жилых домов вызывает резкую критику. При переселении из аварийного жилья зачастую людям предлагают переселяться в новостройки крайне низкого качества. Отделка, характеристики энергосбережения и энергоэффективности очень сильно разнятся с теми данными, которые декларировались изначально.
Мы попытались проанализировать, почему такое происходит. В основном контрагенты оправдывают свое низкое качество тем, что цена одного квадратного метра в таких домах зафиксирована, а четкие требования по качеству жилья в контрактах не прописаны.
В итоге мы имеем то, что имеем. Застройщики пытаются увеличить свою прибыль за счет экономии на технологиях, материалах, квалификации рабочих. В конечном итоге это приводит к еще более низкому качеству строительства.
Вдобавок ко всему прочему во многих государственных программах (например, в программе «Жилье для российских семей») стоимость выкупаемого жилья зафиксирована на несколько лет вперед. Естественно предположить, что вследствие инфляции качество сдаваемого жилья с каждым годом будет только падать.
Особую озабоченность вызывают вопросы, связанные со строительством малоэтажного жилья, поскольку ни государственной экспертизы, ни соответствующих допусков при создании малоэтажных объектов у нас в стране сегодня не требуется.
5 мая 2014 года приказом Минстроя № 223/пр утверждены условия отнесения жилых помещений к жилью эконом-класса. Это сделано, в частности, для облегчения реализации программы «Жилье для российской семьи».
Относительно качества жилья в этом документе прописаны кое-какие требования. Например, по классу энергосбережения; установке инженерного оборудования в целях поквартирного учета потребления; обеспечению социальной и инженерной инфраструктурой; обеспечению условиями для полноценной жизнедеятельности инвалидов.
Про внутреннюю отделку, увы, сказано только то, что она «должна быть пригодна для проживания».
Словом, проблема качества в «малоэтажке» в последнее время встала в полный рост. Какой же здесь видится выход?
Необходим единый стандарт качества и требований по энергоэффективности для жилья, закупаемого государством и муниципальными органами в рамках реализации государственных и региональных программ по обеспечению жильем различных категорий граждан России. А осуществление контроля за выполнением данного стандарта логично возложить на саморегулируемые организации. Это первое, что нужно сделать.
Второе, для того чтобы стимулировать качественную застройку, на мой взгляд, очень важно, во-первых, прекратить действие дачной амнистии, — считает депутат Елена Николаева. — До тех пор, пока она действует, порядка не будет. Не секрет, что существует распространенная практика, когда объекты возводятся вне каких-либо законодательных рамок, в итоге же выдаются за дачу и без проблем регистрируются.
На самом деле, нужно просто волевым решением (в том числе министерства) затвердить, что с 1 января мы эту тему заканчиваем, и выйти с этой инициативой в Правительство.
Просто не продлевать дачную амнистию, и точка. Мы предлагаем сейчас занять четкую и недвусмысленную позицию по этому поводу. Все, кто хотел, свои дачи за это время уже легализовали. Те, кто не успел, — как говорится, «се ля ви».
Третье. Поскольку практически все проекты малоэтажных домов, в соответствии с Градостроительным кодексом, не обязаны проходить государственную экспертизу и не подлежат обязательному строительному надзору, а застройщик сам выбирает разработчика проекта, сам осуществляет контроль строительства и вводит дом в эксплуатацию, мы предлагаем поменять соответствующие процедуры и инициировать соответствующие изменения в законодательстве. Необходимо привлечь к контролю за качеством малоэтажного строительства СРО — саморегулируемые организации.
В связи с этим назрела необходимость распространить требования о членстве в саморегулируемых организациях на застройщиков малоэтажного жилья. Необходимо создать специализированные саморегулируемые организации для объединений участников рынка малоэтажного жилого строительства, установить специальные требования для профессиональных застройщиков, осуществляющих малоэтажное строительство.
На сегодняшний момент в Градостроительном кодексе предусматривается солидарная ответственность саморегулируемых организаций за вред, причиненный в результате разрушений или повреждений многоквартирного дома (его части) вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, ремонту объектов капитального строительства, допущенных организациями — членами СРО.
Обратите внимание. Данные нормы не позволяют возложить на СРО ответственность за недостатки качества работ по строительству и реконструкции многоквартирных домов, не приведшие к разрушению, повреждению многоквартирного дома. То есть, пока дом не развалится, мы никого наказать не можем.
Мы подготовили проект Федерального закона, который призван исправить ситуацию. Необходимо резко повысить роль саморегулируемых организаций в обеспечении качества соответствующей застройки. То есть основная наша идея такова: за недостатки должны отвечать СРО (именно такую точку зрения неоднократно высказывал и наш журнал.— Ред.).
Таким образом, для эффективного повышения качества возводимого жилья, в том числе малоэтажного, первоочередными представляются следующие задачи.
1. Введение норм регулирования для участников рынка малоэтажного жилищного строительства, создание специальных СРО (саморегулируемых организаций) для объединения профессиональных застройщиков малоэтажного жилья с обязательным требованием о членстве. Коллегиальная (именно коллегиальная!) ответственность участников СРО.
2. Создание и внедрение новых строительных норм, направленных на повышение качества возводимого жилья с учетом международных стандартов.
3. Разработка методики по единому порядку оценки качества строительства, развитие негосударственного строительного контроля, усиление роли саморегулируемых организаций в контроле качества строительства.
4. Прекращение действия Федерального закона о дачной амнистии.
5. Разработка и внедрение стандарта качества и энергоэффективности для жилья, закупаемого государством и муниципальными органами в рамках реализации программ по обеспечению жильем различных категорий граждан, с обязательным его использованием для проведения торгов и аукционов.
6. Постоянное повышение профессионального уровня специалистов по всем направлениям строительной деятельности.
7. Стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий, материалов и конструкций, используемых в жилищном строительстве, с ориентацией на применение энергосберегающих и ресурсосберегающих экологически чистых материалов.
8. Стимулирование, в том числе через налоговые льготы, применения высококачественных российских строительных технологий, материалов и конструкций, вплоть до полного импортозамещения.
По мнению Елены Николаевой, предложенные меры вполне способны сдвинуть ситуацию в сфере малоэтажного строительства с мертвой точки.