Правовой вопрос общей долевой собственности на нежилые помещения многоквартирных домов (МКД) возник после приватизации жилого фонда и объединения собственников в ТСЖ для совместного управления этим фондом, его сохранения, ремонта и содержания. Поскольку исполнение этих функций связано со значительными финансовыми затратами и ложится тяжелым бременем на семейный бюджет большинства граждан, коммерческая эксплуатация нежилых помещений становится чрезвычайно важной для товариществ.
Однако при выяснении правового статуса нежилых помещений ТСЖ обнаружили, что в большинстве домов нежилые помещения, пригодные для коммерческой эксплуатации и законодательно входящие в состав общей долевой собственности, захвачены муниципальной властью и зарегистрированы в собственность города.
В подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры. Согласно определению Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 21.10.2009 № ВАС-12537/09 по делу № А56-42253/2007 этот факт не нуждается в доказывании.
Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 указывает:
"... правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности ...должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло".
Следовательно, для того чтобы на нежилое помещение МКД возникло право общей долевой собственности, необходимо и достаточно, чтобы на момент первой приватизации выполнялось хотя бы одно из двух условий:
· помещение не должно быть индивидуализировано (предназначено, учтено, сформировано) для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома;
· помещение фактически должно использоваться в общих целях жильцов дома.
|
БУКВА ЗАКОНА "По смыслу законоположений ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ истцам необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений. Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры - это общее долевое имущество". Из определения Конституционного Суда РФ № 489-О-О |
Как правило, подвальные помещения МКД фактически непрерывно использовались и используются для размещения коммуникаций и инженерного оборудования в общих целях жилищной безопасности и жизнеобеспечения жителей (домовладельцев) до и после начала приватизаций квартир.
Поскольку инженерные коммуникации непрерывно обеспечивают жизнедеятельность и безопасность домовладельцев, такое использование подвальных помещений приоритетно по сравнению с их возможной эксплуатацией в иных целях.
Это следует из определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, которое устанавливает, что законы Российской Федерации не содержат "ограничительного критерия, определенного наличием иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме".
В большинстве МКД на момент приватизации первой квартиры нежилые помещения и подвалы, в том числе, не были выделены (сформированы, учтены) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Они не имели отличную от всего здания регистрацию, не были индивидуализированы и, следовательно, вошли в состав общей долевой собственности владельцев помещений.
Разъясним, почему вопрос о праве общей долевой собственности на нежилые помещения МКД должен разрешаться на момент первой приватизации.
После первой приватизации квартиры в многоквартирном доме вместо одной формы собственности - государственной % возникают три формы собственности: государственная (на неприватизированные квартиры), частная (на приватизированные) и общая долевая (на нежилые объекты общего пользования). После появления в многоквартирном доме более одного собственника на жилые помещения возникает право общей долевой собственности на нежилые помещения.
Передача жилого фонда в собственность граждан началась по основаниям Указа Президента РФ от 12.01.1992 № 16 (утратил силу) и Федерального закона от 06.07.1991 № 1541-1.
В силу ст. 134, 135 ГК РФ жилые помещения (квартиры) относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры) и других помещений дома, находящихся в общем долевом пользовании. В трактовке положений ст. 134 ГК РФ эти помещения предназначены для обслуживания и обеспечения главной вещи - квартир дома. То есть разнородные вещи (квартиры и подвальные помещения) используются по общему назначению (коммунальному обслуживанию, жизнеобеспечению и жилищной безопасности жителей дома) и рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь (подвальные помещения с размещенными в них коммуникациями и оборудованием общего назначения), предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи (квартир) и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Виды имущества, которые могут находиться в федеральной, государственной или муниципальной собственности, определяются постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 и приложениями к нему.
Приватизация квартир и общего имущества МКД - это отчуждение в законном порядке в собственность граждан жилых и нежилых объектов, ранее находившихся в государственной собственности.
Пункт 16 постановления № 3020-1 исключает из государственной и муниципальной собственности приватизированные квартиры вместе с объектами общего пользования, к которым относятся подвальные помещения дома.
Постановление № 3020-1, Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Закон города Москвы от 11.04.2001 № 12 "О приватизации государственной и муниципальной собственности г. Москвы" относятся только к государственной и муниципальной собственности. Положения этих законов не могут служить законодательным основанием права муниципальной власти на приватизированные гражданами объекты недвижимости.
Пункт 2 ст. 23 Федерального закона о регистрации от 03.07.1997 № 122-ФЗ устанавливает: "...государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общее имущество".
Федеральный закон № 122-ФЗ устанавливает, что долевое право на подвальные помещения дома, как на объект общего имущества, каждым собственником было зарегистрировано в процессе приватизации в государственном реестре вместе с правом собственности на квартиру. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру жителя многоквартирного дома (домовладельца) - это также документ о зарегистрированном в государственном реестре праве собственника на долю в собственности на нежилые объекты общего пользования МКД, в которые входят и подвальные помещения.
Данная правовая позиция подтверждается ст. 135 ГК РФ, которая допускает возможность не указывать принадлежность к главной вещи в свидетельстве о собственности, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с их долевым правом.
|
БУКВА ЗАКОНА "Порядок разграничения государственной собственности, установленный настоящим постановлением, не распространяется на объекты, ...ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан и юридических лиц". Пункт 16 постановления № 3020-1 |
Правом общей долевой собственности на подвальные помещения МКД обладают частные собственники и город как собственник неприватизированных квартир.
В документе Минрегиона России от 17.12.2008 № 34028-АД/14 даны разъяснения: "Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в статье 290 ГК РФ и главой VI ЖК РФ как общее имущество жилого дома. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников квартир и домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ)".
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ "распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников". Более детально эти положения изложены в пп. 1, 2 ст. 253 ГК РФ.
Отчуждение нежилых подвальных помещений из общей долевой собственности и регистрация их в собственность г. Москвы противоправно, если это деяние осуществлено после даты первой приватизации в данном доме. В этом случае выделение, формирование и учет подвальных помещений МКД как самостоятельных объектов, их вторичная регистрация в собственность г. Москвы не имеет законодательно обоснованных оснований. Отсутствует государственная либо муниципальная форма собственности на эти объекты недвижимости. Это рейдерский захват общей долевой собственности, ранее законодательно зарегистрированной в государственном реестре частными собственниками, осуществленный с использованием административного ресурса.
К чиновникам исполнительной власти, причастным к этим деяниям, применимы положения ст. 265, 266 УК РФ о злоупотреблении служебным положением и превышении должностных полномочий. Полагаю, что к ним также применимы положения ч. 1 ст. 210 УК РФ об организованной преступности.
Проблемы права на нежилое помещение
Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции.
Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. Тогда продаваться будет доля в праве на здание, в т. ч. с возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании.