Поскольку ТСЖ в соответствии со ст. 135 ЖК РФ и ст. 291 ГК РФ является юридическим лицом, к вопросу о полномочиях его органов, помимо специальных правил, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, должны применяться общие положения гражданского законодательства. Статьей 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает права и обязанности через свои органы, действующие в рамках законодательства и на основании учредительных документов соответствующего юридического лица.
В отношении такого органа управления ТСЖ, как правление товарищества, ч. 2 ст. 147 ЖК РФ установлено специальное правило, касающееся срока его полномочий. В соответствии с указанной нормой правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием его членов на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года. Возникает закономерный вопрос: поскольку к полномочиям правления отнесено заключение сделок, указанных в ст. 148 ЖК РФ, будут ли являться действительными сделки, заключенные по истечении указанного срока действия полномочий правления? Данная проблема становится особенно актуальной в свете последних изменений гражданского законодательства и вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 100-ФЗ).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка может быть недействительной по основаниям, установленным действующим законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т. ч. повлекла неблагоприятные для него последствия.
Указанным Законом № 100-ФЗ были существенным образом изменены общие положения о сделках. Так, например, в действовавшей ранее редакции ст. 168 ГК РФнедействительными признавались сделки, совершенные с нарушением положений действующего законодательства. В настоящий момент такие сделки могут быть признаны оспоримыми, а ничтожными они будут являться только в том случае, если нарушают охраняемые законом права третьих лиц.
Итак, в случае совершения сделки правлением ТСЖ за пределами установленногосрока действия полномочий вопрос о действительности сделки зависит, на взгляд автора, от констатации правомерности (либо неправомерности) осуществления правлением ТСЖ своей деятельности после истечения срока, на который такое правление было избрано. Ведь нельзя сказать, что у правления товарищества отсутствовали полномочия на совершение той или иной сделки, если в соответствии с законодательством и уставом ТСЖ такие полномочия предоставлены правлению как органу юридического лица. В то же время в законодательстве не определены последствия истечения срока полномочий органа юридического лица до избрания нового органа. В данном случае для правления ТСЖ также не установлены какие-либо специальные правила.
В этой связи представляется уместным проанализировать, как разрешаются соответствующие споры о недействительности сделок, совершенных органами юридических лиц с истекшим сроком полномочий, в коммерческом секторе.
В ближайшем номере журнала «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера» мы подробнее разберем судебную практику по данному вопросу. Подпишитесь на журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера» в нашем интернет-магазине.