Проведем анализ законодательства и правоприменительной практики по вопросу одностороннего расторжения договора управления собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией.
Р.М. Попов, юрист
Одним из основных принципов гражданского законодательства, пусть и не поименованных напрямую в Гражданском кодексе РФ, является принцип стабильности договорных отношений. Это выражается прежде всего в запрете одностороннего отказа от исполнения договорных обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В пункте 2 указанной статьи установлено, что односторонний отказ допускается только в случаях существенного нарушения условий договора одной из сторон либо в иных случаях, прямо установленных законодательством, по решению суда. Право на односторонний отказ от исполнения договорных обязательств может быть реализовано сторонами в случаях, прямо оговоренных в законодательстве. Принцип стабильности договорных отношений, по справедливому замечанию Д.П. Гордеева, является особенно актуальным в сфере управления многоквартирными домами*.
Право одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) от договора управления, заключенного с управляющей организацией, закреплено в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ: собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В ходе реформ жилищного законодательства указанная правовая норма претерпела изменения, однако и современная ее редакция представляется не вполне удачной.
Предыдущая редакция нормы (до принятия Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») имела следующий вид: «собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора». Таким образом, собственники могли расторгнуть договор только в случае неисполнения управляющей организацией своих обязательств, т. е. перечень оснований был четко определенным. Данный вывод подтверждался и судебной практикой.