В связи с предполагаемым введением лицензирования деятельности управляющих организаций (УО) и с учетом недавнего вступления в силу целого пакета новых нормативных правовых актов у данных организаций возникает необходимость изменить схему управления многоквартирными домами (МКД). Какие аргументы говорят в пользу непосредственного управления МКД и каковы его основные особенности в новых правовых условиях?
В текущем году исполняется 10 лет действия Жилищного кодекса РФ. За этот период особенно серьезным испытаниям практикой правоприменения и многочисленными изменениями в нормативно-правовой базе подверглась введенная данным кодексом деятельность по управлению МКД. Так, только в 2013 г. был утвержден следующий пакет принципиально важных нормативных документов, определяющих правовые основы данной деятельности:
– Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (Минимальный перечень услуг и работ);
– Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (Правила оказания услуг и выполнения работ);
– Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (Правила осуществления деятельности по управлению МКД).
Указанные нормативные правовые акты в сочетании с предполагаемым введением уже в 2014 г. лицензирования деятельности по управлению МКД ставят перед УО целый ряд непростых вопросов организации их деятельности в принципиально новых правовых условиях. В особенно сложную ситуацию попадают УО в связи с предполагаемым введением такого основания для аннулирования их лицензии, как накопление трехмесячной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) за поставленные коммунальные ресурсы. Именно наличие и постоянный рост такой задолженности являются основными причинами прекращения деятельности многих УО.
Вместе с тем фактические причины возникновения и роста задолженности УО перед РСО за поставленные коммунальные ресурсы отнюдь не всегда объективно оцениваются и освещаются в СМИ. И это не смотря на то, что простейший расчет наглядно демонстрирует реальные основания их возникновения.
На практике уровень собираемости жилищно-коммунальных платежей в устойчивом максимуме достигает 95% (фактически он зачастую значительно ниже) при среднем сложившемся соотношении величины платы за содержание и ремонт жилого помещения и величины платы за коммунальные услуги как 20 к 80. При таких исходных условиях и обязательстве перечислять РСО все 100% начисленных коммунальных платежей вне зависимости от фактического уровня собираемости у УО формируются следующие финансовые потоки и финансовые обязательства (цифры условные, млн руб.):
– общая сумма начисленной за месяц платы за жилое помещение и коммунальные платежи в управляемых МКД – 10;
– общая сумма фактически полученной от плательщиков за месяц платы за жилое помещение и коммунальные услуги при этом – 9,5;
– сумма платы за коммунальные ресурсы, подлежащая за данный месяц перечислению РСО, – 8,0 (при фактически полученной плате за коммунальные услуги в 7,6);
– сумма платы за содержание и ремонт жилого помещения, остающаяся в распоряжении УО, из начисленных 2,0 – фактически 1,5.
Таким образом, чтобы полностью рассчитаться с РСО за коммунальные ресурсы, УО даже при 95%-м уровне собираемости необходимо ежемесячно перечислять в пользу РСО также более 25% фактически полученных платежей за содержание и ремонт жилых помещений. Очевидно, что любая коммерческая организация (если ее деятельность не является сверхприбыльной), ежемесячно недополучающая более 30% (25 + 5) своих доходов, либо в течение нескольких месяцев прекращает свою деятельность ввиду полной потери платежеспособности, либо пытается выживать в течение ряда лет за счет того, что не полностью рассчитывается с контрагентами, накапливая перед ними долги. Именно так и поступает в настоящее время значительная часть УО, тем более что на практике вследствие крайне низкой платежной дисциплины собственников и пользователей помещений МКД, а также исключительной сложности и затянутости процедур взыскания их долгов на основании судебных решений уровень собираемости платежей часто может достигать показателей, близких к 80%.
Вместе с тем при вступлении в силу нормы, согласно которой УО будут лишаться лицензии при накоплении трехмесячной задолженности, сложившаяся практика продолжения деятельности по управлению МКД окончательно утратит свой смысл. Это обстоятельство еще более остро ставит перед УО вопрос о целесообразности перевода домов на непосредственное управление собственниками помещений МКД, в условиях которого УО не являются исполнителями коммунальных услуг и соответственно не отвечают перед РСО за сбор платы за коммунальные услуги и долги потребителей данных услуг, возникающие при этом. К тому же новые правовые условия деятельности по управлению МКД в любом случае требуют кардинальных изменений договорных отношений с собственниками помещений МКД.
Необходимость изменения договорных отношений с собственниками помещений МКД в новых правовых условиях.
Прежде всего следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 УО необходимо привести условия договоров управления МКД в соответствие с требованиями Минимального перечня услуг и работ и Правил осуществления деятельности по управлению МКД.
С указанной целью согласно требованиям подп. «в» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД УО нужно подготовить предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества (ОИ) собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием данных собственников, включая предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ МКД, разработанные исходя из Минимального перечня услуг и работ и с учетом конструктивных и иных особенностей каждого конкретного МКД.
Соответственно в текущем году УО так или иначе необходимо через советы МКД инициировать проведение общих собраний собственников помещений МКД с целью внесения кардинальных изменений в договоры управления МКД. В связи с данным обстоятельством появляется смысл совместить такие обязательные организационные действия с процессом перехода на непосредственное управление МКД. При этом договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД также должен соответствовать требованиям Минимального перечня услуг и работ.
Еще одно чрезвычайно значимое преимущество деятельности УО в условиях непосредственного управления МКД – устранение необходимости оплачивать за счет собственных средств превышение объемов коммунальных услуг на общедомовые нужды по фактическим показаниям общедомовых приборов учета над их расчетными объемами по нормативам потребления. Как показывает практика, указанное требование абз. 3 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.09.2011 № 354, часто приводит к возникновению у УО исключительно больших прямых убытков.
Вместе с тем, несмотря на то, что в условиях непосредственного управления МКД УО не является исполнителем коммунальных услуг, на практике возникает множество сложных вопросов по организации ее взаимодействия с РСО. Поэтому отдельно рассмотрим особенности этого взаимодействия и дадим необходимые практические рекомендации.
Исходя из того, что УО должна принять осознанное решение о необходимости и возможности перехода на непосредственное управление МКД собственниками помещений, требуется обобщить практику деятельности УО в условиях данного способа управления с учетом возникающих принципиально новых правовых условий их деятельности. Прежде всего важно определить основные отличия договора о содержании и ремонте ОИ МКД, заключаемого с целью реализации способа непосредственного управления МКД, и договора управления МКД УО.
Особенности договора о содержании и ремонте ОИ МКД с учетом новых норм жилищного законодательства
Ключевыми отличиями договора о содержании и ремонте ОИ МКД, заключаемого с целью реализации непосредственного способа управления МКД, от договора управления МКД УО являются закрепляемые в нем следующие условия:
– УО на основании норм Жилищного кодекса по условиям договора о содержании и ремонте ОИ МКД не является исполнителем коммунальных услуг;
– в договоре о содержании и ремонте ОИ МКД при определении его цены согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ устанавливается плата за содержание и текущий ремонт ОИ МКД (взамен платы за жилое помещение и коммунальные услуги по условиям договора управления МКД);
– в договоре о содержании и ремонте ОИ МКД отсутствуют услуги по управлению МКД, состав которых в виде перечня стандартов данных услуг приводится в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД.
В связи с этим возникает вопрос: как же изменяется размер платы за содержание и текущий ремонт ОИ МКД по условиям договора о содержании и ремонте ОИ МКД в сравнении с аналогичной платой за содержание и ремонт жилого помещения согласно условиям договора управления МКД?