Перманентная реформа ЖКХ в России почти тоже самое, что и ремонт в квартире, который, как известно, можно только прекратить, но закончить – никогда. Однако, процесс этот, несмотря на все его минусы, хорош тем, что владельцам квартир всё время приходится учиться чему-то новому. И в первую очередь – правильно распоряжаться и владеть своим недвижимым имуществом, нести ответственность не только за свои личные квадратные метры, но ещё и за подъезды, дворы, чердаки и подвалы. Государство вроде бы вооружило своих граждан всеми законами, нормативными документами и пояснениями и дало возможность ознакомиться с ними в открытом доступе. Но! Глянуть по диагонали на всю эту нормативную базу, не означает суметь грамотно применить её положения на практике – там достаточно много юридических тонкостей и кажущихся мелочей, невнимание к которым может привести к различным недоразумениям. В нашем случае они с досадной регулярностью возникают при организации общих собраний собственников жилья многоквартирных домов и при решениях, принимаемых на этих собраниях. С некоторыми особенностями проведения таких мероприятий, опираясь на жизненный, практический опыт, поделился Георгий Серафимович Разгильдеев, заместитель председателя комиссии по вопросам местного самоуправления, строительства и ЖКХ Общественной палаты Забайкальского края. Итак,
– Георгий Серафимович, что непременно надо учитывать при организации общего собрания жильцов?
– Сразу хочу предупредить людей, которые начинают готовить собрания о том, что они должны детально ознакомиться с Жилищным кодексом, в частности, с главой № 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». И особенно, со статьями №№ 44-46 – их надо очень внимательно изучить. Ведь сложившаяся в нашем городе практика говорит, о чем? О том, что, к сожалению, собственники к формальной стороне данного вопроса подходят очень небрежно. Совсем недавно я сам лично присутствовал на двух судебных разбирательствах, где с первого раза ответчики проиграли. Рассматривалось дело по заявлению жильцов дома № 89 по улице Шилова, решивших создать своё ТСЖ и недовольных решением общего собрания. Суд, опираясь на некоторые несущественные, по мнению истцов, моменты, признал их неправоту. Пришлось провести повторное собрание жильцов, на котором все замечания были учтены и судебное разбирательство было выиграно. Чего легко можно было бы добиться с первого раза не теряя ни времени, ни нервов.
Ещё хочу подчеркнуть, что на собраниях люди голосуют, что называется, своими квадратными метрами. А нередко в квартире проживает, к примеру, 4 человека и каждый должен голосовать только за себя. Единственное исключение – можно голосовать за несовершеннолетних детей. А вот если голосуют за мужа, за жену, ещё за кого-то, то в этом случае необходима доверенность. И вот эти тонкости при проведении общих собраний, как правило, во внимание не принимаются.
Далее. Собрание считается законным, если на нём присутствует больше половины, так сказать, «квадратных метров». Но есть вопросы, которые можно решить только при наличии двух третей голосов собственников жилья. И ещё один момент: за те квадратные метры, которые не приватизированы, голосует представитель администрации муниципального образования, у нас – представитель Комитета ЖКХ города. Необходимо помнить также, что в доме могут быть помещения, принадлежащие индивидуальным предпринимателям: магазины, парикмахерские, какие-то мастерские. Их владельцы, согласно закону, тоже принимают участие в собрании и голосуют своими же «квадратными метрами», которыми они владеют. Но, повторюсь, – прежде, чем проводить собрание нужно взять Жилищный кодекс, 6-ю главу и очень подробно её изучить.
– А что ещё может быть нарушено, пусть и невольно?
– Одно из таких характерных нарушений – несвоевременное оповещение людей. Оно проводится, как прописано в законодательстве, или заказным письмом, что в наших условиях нереально и неудобно или оповещением под роспись. Но опять же – если человека вовремя не оповестили, это нарушение, но, скажем так, незначительное. А вот если человека вообще нет, а его подпись в документе есть и отображено, что он проголосовал – это уже повод для судебного разбирательства. И когда человек на суде заявляет, что он в это время был, скажем, в командировке, что он является единственным владельцем квартиры и никому доверенности не давал – это очень серьезное нарушение и преследуется в уголовном порядке. Или ещё одно нарушение. Готовится собрание, объявлена его повестка, дело закрутилось. Так вот, повестку в ходе собрания менять запрещено, голосуют строго по заявленным вопросам.
– Предположим собрание прошло, решение принято, но кто-то из жильцов им недоволен. Может он как-то в ходе собрания повлиять на его отмену?
– В ходе собрания – нет. Он должен подчиниться решению большинства. Но если всё же он твердо намерен опротестовать это решение – обращаться надо только в суд. И если суд признает, что собрание легитимно, что все решения приняты строго в соответствие требованиям закона, то его оставят в силе.
– А наказать как-то можно человека, если он отказывается исполнять решение общего собрания?
– На этот вопрос ответить не могу. Надо разбираться юристам и конкретно по каждому такому случаю.
- А вообще, наши граждане готовы самостоятельно управлять своими домами?
- Отвечу так. Существует три формы управления. Это – ТСЖ, непосредственное управление и Управляющие компании. В Чите есть примеры ТСЖ, которые успешно с этим справляются, даже лучше, чем некоторые УК. Но есть и отрицательные примеры. Все зависит от того, кто придет к руководству... Но первое и необходимое условие – это должен быть честный человек. Но, как мне кажется, в отношении УК, если компания работает прозрачно, размещает отчёты, если они соответствуют действительности, то для большинства людей удобней всего работать через Управляющую компанию.
– Кто может выступить инициатором проведения общего собрания?
– Любой собственник. И на него Законом возлагается вся организационная нагрузка. УК не имеют права быть инициаторами собрания. Вообще, собрание собственников жилья должно проводиться как минимум один раз в год. Ну и по желанию кого-то из собственников проводится внеочередное собрание. И я бы порекомендовал таким инициаторам, прежде чем идти на собрание, ознакомиться с данными общероссийского сайта реформ ЖКХ. По законодательству, на нём, в течение одного квартала должны быть представлены отчеты по всем многоквартирным домам региона, находящихся в управлении ТСЖ или УК. Правда, к сожалению, наших читинских домов там сегодня зарегистрировано меньше половины, и еще меньше среди них выставленных отчётов. Более того, по качеству даже выставленных отчётов трудно представить реальное положение дел – много в них непонятного и напутанного. Но для того, чтобы грамотно и с пользой провести собрание жильцов надо везде, где только можно, искать полную и достоверную информацию. И повторюсь ещё и ещё раз – изучайте жилищное законодательство.
Комментарий Портала ЖКХ Забайкальский край.
Из всего вышесказанного понятно главное – любая самодеятельность жильцов по управлению домами, предоставленная им по праву, должна осуществляться строго в рамках закона. Более того, тем же законом безоговорочно утверждается, что все его положения чётко привязаны к реальной жизни. Однако, это не совсем так. И овраги, забытые на бумаге появляются в самом начале. Итак, собственники жилья, для того чтобы грамотно распоряжаться своим жилым имуществом, должны определиться с формой управления. Для этого им необходимо провести общее собрание. Предположим, что есть инициатор этого процесса. Он собрал данные о доме, выяснил сколько насчитывается собственников, сколько неприватизированных квартир, сколько жилплощади сдано в аренду предпринимателям и организациям, если такие в доме есть. Теперь, каждого (!) собственника необходимо оповестить о дате собрания и о его повестке. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением. Стоимость одного такого письма, согласно почтовому тарифу – 36 рублей 58 копеек. Значит, на 10-этажный дом, в котором 3 подъезда, 120 квартир и, предположим, 400 собственников надо потратить почти 15 тысяч рублей. На такие траты, без гарантии того, что положенное количество жильцов на такое собрание соберется с первого раза, пойдёт далеко не каждый. Однако статистика говорит о том, что практически во всех жилых домах города и края такие собрания прошли и формы управления домами, те же ТСЖ, благополучно приступили к своей работе. Тотальных обращений в суды по поводу неправомочности этих организаций не было, но это не говорит о том, что не было и столь же тотальных нарушений закона. И что-то подсказывает, что, доведись контролирующим органам озаботиться проверкой этой ситуации, картина нарисовалась бы не столь благостная. Можно с большой долей уверенности сказать, что недочеты, упущения и сознательные нарушения были бы обязательно выявлены в большинстве случаев. Причём, самого разного характера – либо документы оказались бы не в порядке, либо цели инициаторов сомнительны, либо хозяйственная деятельность велась бы очень рискованно. И это только первый взгляд на проблему.
Жилищный Кодекс, конечно же, регламентирует инициативу жильцов в плане выбора способов управления своим имуществом. Но не сковывает её. Более того, при творческом подходе к этому процессу можно найти такие формы управления, которые в своей организации менее затратные, проще и эффективней. Они вполне законны и устраивали бы как собственников, так и тех, кому было бы поручено заниматься обслуживанием многоквартирных домов. И идеи на этот счёт в обществе уже есть.
Алексей Романов – Портал ЖКХ Забайкальский край