Формально современное законодательство в сфере ЖКХ, образно говоря, ни одну из всех существующих управляющих компаний правами феодала не наделило: все средства, что отдают им россияне, должны быть направлены на содержание их домов, а не на прихоти УК или какие-то другие, неизвестные цели. А если эта цель – беззастенчивое повышение личного благосостояния самих работников компании, жильцы априори должны отказаться от робких увещеваний и предпринять какие-то более действенные меры.
Изначально взаимоотношения «жильцы-управляющая компания» строятся без особых затей: заключается договор, в котором чётко определен перечень мероприятий, поддерживающих дом в надлежащем состоянии, их периодичность, то есть всё то, что обязана исполнять УК. В свою очередь, владельцы жилых помещений обязуются оплачивать все выполненные работы, согласно существующим тарифам. А если компанией ничего не делается, причём не делается демонстративно, а деньги собираются, у людей, вполне справедливо, возникает вопрос – с какой стати мы должны, по сути, содержать этого нахлебника, который неплохо живет за наш счёт? А поскольку все их требования игнорируются, и оставаться в роли бесправного данника они не желают, значит надо менять эту организацию на другую, правильно понимающую своё предназначение – не жильцы для УК, а УК для жильцов. Однако, жизнь показывает, что решиться на замену управляющей компании – одно, а осуществить это на практике – совсем другое, очень непростое дело. На собственном опыте это прочувствовали жильцы дома № 9 микрорайона Батарейный.
Дом построен в 2007 году, принадлежал военведу и до 2010 года обслуживался Читинской КЭЧ. После реорганизации ведомства в том же 2010-м году, в числе прочего жилого фонда, он был передан городу и в управление УК «Славянка». Однако стоит пояснить, что это реформирование было не чем иным, как обычной сменой вывески: на место КЭЧ пришла та самая «Славянка», такое же подразделение военведа, одна из многочисленных составляющих Министерства обороны, ответвление в системе Оборонсервиса. Заметим сразу, что «Славянка» этим приобретением осталась чрезвычайно довольна, поскольку дом был новый, никаких особых проблем по его содержанию нет, хлопот ни Читинской КЭЧ, ни УК он в те годы не доставлял, затрат на его содержание практически никаких, а сбор с жильцов ежегодно примерно по миллиону рублей проходил автоматически. Однако, уже в 2010-2013 годы, пусть и мелкие, но проблемы стали проявляться, и жильцы всё чаще стали задаваться вопросом: а на что уходят собранные с нас деньги? И адресован он был теперь уже, конечно, «Славянке». Но даже на элементарные требования людей представить им отчёт о проделанной работе, ответом было молчание. Или в лучшем случае их переадресовывали на крайне малоинформативный сайт компании.
Так всё и продолжалось до середины 2013 года, и за всё это время ни одна заявка жильцов компанией выполнена не была: отсутствовал дворник, уборщицы в подъездах, в самих подъездах не было никакого, даже поддерживающего ремонта, не было освещения двора, да и сама придворовая территория тоже выглядела не лучшим образом. Стали проявляться огрехи строителей – подмывался фундамент дома. Своими коммуникациями начал напоминать о себе подвал. Система вентиляции, проходившая по чердаку, из-за конструктивных нарушений, каким-то образом зимой копила влагу и конденсат, которые, разумеется, замерзали, а с наступлением тепла, растаявшую массу сливала в квартиры верхних этажей. Всё это требовало устранения и вмешательства управляющей компании, что более чем очевидно. Однако там проблемы девятого «батарейного» дома никого не волновали. Жильцы вновь решили выяснить, а чем же вообще занимается их УК, что для них за их же деньги сделано. На общем собрании был выбран совет дома и его председатель – Дмитрий Михайлович Годяев. Именно он, от лица всех жильцов и потребовали отчёт о том, что сделано и который должен предоставляться согласно закону раз в полгода. В отчёте, по образному выражению председателя – сплошные нули. Опять же на общем собрании, состоявшемся в марте 2013 года, было решено составить акт о том, что компания бездействовала, и жильцы намерены сменить управление домом. Параллельно этому люди обратились в суд с ходатайством о возмещении уплаченных сумм, который тянется до сих пор и конца этому разбирательству не видно. Приглашённый представитель «Славянки» собрание проигнорировал, акт остался без его подписи. Это вследствие своеобразной юридической казуистики явилось основанием признания его в суде недействительным. Да и судебные разбирательства демонстрируют полную беспомощность жильцов перед таким общероссийским монстром как «дочка» Оборонсервиса УК «Славянка» – никакой управы на него нет. Да что там жильцы, даже у краевых контролирующих органов также нет никаких рычагов воздействия на эту структуру: все жалобы и обращения в вышестоящие инстанция в итоге для разбирательства возвращаются в ту же самую «Славянку». И, тем не менее, судебные разбирательства жильцы прекращать не намерены. Подогревает у них это стремление еще несколько обстоятельств, которые они расценивают как бомбы замедленного действия, заложенные той же самой «Славянкой». У совета дома нет на здание никаких документов: нет плана дома с внутридомовыми тепло-, водо- и электрокоммуникациями. Нет документа о разграничении и обозначении земельной границы придомовой территории. Не упорядочены взаимоотношения между домом и энергетиками, что очень мешает, если не вредит, обслуживанию электросетей, обеспечивающих освещение квартир, подъездов и двора. Есть ещё целый ряд моментов, что в случае неблагоприятного стечения обстоятельств, могут сыграть с жильцами дома злую шутку. Как пример одного из недавних таких «сюрпризов» – отсутствие их адреса в списке домов-очередников на проведение капитального ремонта. Его там попросту не оказалось. И пусть это дело достаточно отдалённого будущего, но останься этот факт без внимания совета дома, кто знает, какие мытарства ожидали бы жильцов через определенное время или в случае какого-либо форс-мажора… Тут, кстати, очень оперативно, без лишних вопросов и без всякой волокиты помоги специалисты УК «Лидер», с которой жильцы решили заключить договор на дальнейшее обслуживание дома: по одному звонку председателя совета все бюрократические вопросы были улажены. Более того, представители УК помогли организовать процедуру выбора способа формирования фонда капитального ремонта и открытие спецсчёта. А процедура эта – мероприятие само по себе не простое, поскольку дом имеет свою особенность. Всё дело в том, что из 76 квартир 33 принадлежат Министерству обороны РФ. По закону от лица этих жильцов должен выступать представитель Министерства и в обязательном порядке принимать участие в общем собрании жильцов. Но такого человека военные назначить не удосужились. А сами эти квартиросъёмщики находятся в настоящее время в самых разных уголках страны. Вот и пришлось активу дома, для легитимности решения собрания связываться с этими людьми по телефону, по Интернету, по электронной почте получать копии правоустанавливающих документов и точно также виртуально проводить голосование. Плюс к этому – поквартирный обход остальных, так сказать, местных владельцев жилплощади. Так что работа была проделана многодневная и огромная и, заметим, исключительно из-за нерадивости военного ведомства.
Сегодня, заключив договор на обслуживание с УК «Лидер» жильцы дома № 9 микрорайона Батарейный, уже видят результаты – их заявки выполняются. И хоть с момента перехода «под крыло» «Лидера» прошло не так много времени – с 1 марта 2014 года - в подъездах появилось светодиодное освещение и уборщица, во дворе – дворник, придомовые газоны огорожены забором. Кроме того, есть полный контакт как с руководством головного офиса компании, так и с руководством домоуправления № 9, чего не было в бытность их опеки «Славянкой». Определённая настороженность, конечно, есть, но ведь есть и опыт того, как можно и должно взаимодействовать с управляющими компаниями. И понимание того, что приличное состояние дома, подъездов и двора молчанием, безразличием и попустительством не достигается.
Алексей Романов – Портал ЖКХ Забайкальский край
Комментарий Портала ЖКХ Забайкальский край.
Жители данного дома оказались в достаточно сложной ситуации. Их противостояние с ведомственной структурой наглядно показало несовершенство нынешнего законодательства в сфере ЖКХ. В случае, когда «гражданские» законы вступают в спор с внутрикорпоративными актами, обычные рычаги воздействия на недобросовестных исполнителей заключённых договоров попросту не действуют. И люди, попавшие в такой переплёт, со своими проблемами остаются один на один с такими «деловыми партнёрами», как УК «Славянка». И очень часто их сложности, перерастая в категорию неразрешимых, превращаются в настоящие беды. Прервать движущуюся по замкнутому кругу череду бюрократических решений обычным, юридически не подготовленным гражданам, как правило, не под силу. Значит, законодателям необходимо привести к общему знаменателю и эту составляющую часть жилищно-коммунальной реформы.
И ещё один момент. Жильцы дома теперь пребывают в твёрдой уверенности: вменяемые люди ни за что не станут связываться с такими монстрами, как УК «Славянка». Во-первых, потому, что до их главного руководства, сидящего в Москве, достучаться практически не возможно. Во-вторых, бездействие их местных представителей со временем превращается в обычный саботаж в решении нужд жильцов. И в- третьих, рычагов управления у местных властей на эти крупные структуры нет, а значит, проблемы будут только множиться. Люди на собственном опыте убеждаются: с местными управляющими компаниями, несмотря на все многочисленные огрехи в их работе, договориться проще, вести с ними диалог – гораздо продуктивней. Ну, самое главное: пока традиции хозяйствования в этой сфере не наладились, а законы не обрели нужную эффективность, любая такая структура требует постоянного и достаточно жёсткого контроля.