На сегодняшний день, существует несколько способов управления многоквартирными домами. Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии собственников жилья в расчете более 50% квадратных метров общей жилой площади дома. Решения, связанные с управлением, принимаются обязательно на общем собрании всех жильцов дома.
Наиболее распространен способ управления домом ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ является организацией не коммерческой, а своеобразным союзом собственником, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья (в котором отсутствует статья прибыль на учредителей). Обязательно должен быть принят устав ТСЖ, который принимается так же на общем собрании собственников дома, большинством голосов. Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти процентам голосов от общего количества всех голосов собственников (более 50% от общей жилой площади дома). С момента регистрации, ТСЖ становится юридическим лицом. Если же в уставе товарищества не оговаривается срок действия, то срок деятельности его не ограничен. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома.
Несмотря на то, что ТСЖ – организация некоммерческая, она обладает правом, как юридическое лицо, нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключив предварительно трудовой договор с ними. Заработная плата, которая выплачивается работникам, исчисляется из тех же финансовых средств ТСЖ, которые, в свою очередь, формируются из членских взносов товарищества и субсидий, выданных для проведения ремонтов как текущих, так и капитальных.
Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи (электричество, вода, газ, тепло и т.д.) строго соответствует утвержденным тарифам. Данные тарифы утверждаются в местных органах самоуправления. А размер платы за содержание и ремонт дома рассчитывается, исключительно, органами управления ТСЖ.
Высшим органом товарищества является общее собрание всех членов ТСЖ. Решения такого собрания являются обязательными для всех жильцов, даже для тех, которые не являются членами ТСЖ. Поскольку членом ТСЖ можно стать исключительно в добровольном порядке, то не исключается возможность заключения индивидуальных договоров с отдельными собственниками. Причем, любое спорное решение можно обжаловать в судебном порядке.
Если жители дома уверены в том, что они справятся с управлением здания собственными силами и им не нужна управляющая компания, для того чтобы решать проблемы, то они создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) и работают самостоятельно. ТСЖ – юридическое лицо, у него есть собственная печать с наименованием, счета в банке и другие реквизиты.
Инструкция по созданию ТСЖ:
1. Принятие решения о создании ТСЖ. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов с учетом квадратных метров жилой площади собственника от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. (Порядок подсчета голосов).
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
2. Утверждение Устава. На том же собрании собственников необходимо утвердить устав ТСЖ. В этом документе расписываются все аспекты деятельности ТСЖ: права, обязанности жильцов и руководителей, ревизия ТСЖ, начало и прекращение работы и т.д. (Образец устава).
3. Выбор правления ТСЖ. Правление ТСЖ выбирается так же на общем собрании жильцов до регистрации ТСЖ. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
Так же общим собранием членов ТСЖ необходимо выбрать ревизионную группу, которая будет проверять работу правления.
4. Регистрация ТСЖ. При государственной регистрации товарищества собственников жилья предоставляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Товарищество регистрируется как юридическое лицо. Для его регистрации необходимо предоставить:
- заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1) к Постановлению Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. № 110);
- решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);
- 2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);
- квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества. Пошлину потом можно будет вернуть через региональное министерство ЖХК.
5. Открытие счета в банке. После регистрации ТСЖ открываются счета в банке. На которые будут поступать деньги от членских взносов и коммерческой деятельности ТСЖ.
6. Информация о создании ТСЖ. Уведомить Комитет ЖКХ Администрации городского округа «Город Чита» и бывшую управляющую компанию о расторжении договора управления многоквартирным домом, о создании и начале деятельности ТСЖ.
7. Заключение договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ТСЖ
Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ.
(Минус) Более высокие эксплуатационные платежи.
Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу.
(Плюс) Возможность влиять на политику управления своим домом.
Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание.
(Минус) Несовершенство законодательства и механизмов
взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.
Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги.
(Плюс) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.
(Минус) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.
Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.
(Плюс) Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.
(Плюс) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор.
Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.
Мы вам дали «пищу для размышлений» – если вы не довольны работой вашей управляющей компании, то соберите совет собственников и обсудите данную идею. Решение о выборе того или иного способа управления домом всегда остается за вами.