Достаточно часто управляющие компании или ТСЖ распоряжаются общедомовым имуществом (подвалами, крышами, чердаками и внешними стенами) в многоквартирных жилых домах по-своему. А эти деньги могли бы получать жильцы домов и направлять их на ремонт общедомового имущества или на оплату коммунальных платежей.
Незаконное использование общедомового имущества происходит в основном по причине неосведомленности собственников жилья о том, что только они имеют право распоряжаться своим имуществом, и что постоянный доход должен принадлежать лишь им, а не отдельным членам ТСЖ или управляющим компаниям. Для этого необходимо проведение общего собрания и принятие решения, при наличии которого возможна сдача в аренду общего имущества
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ товарищество собственников жилья или управляющая компания вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является не нарушение права и законных интересов СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Как поступить, если имеются свободные для передачи в аренду площади в общем имуществе дома, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами, а все действия ТСЖ и управляющих соответствовали законодательству.
Договор аренды нежилого помещения
Решение о передачи свободных площадей в аренду принимает общее собрание собственников и Совет многоквартирного дома (если он уже выбран). Они же обязаны определить, какие площади и кому именно готовы предоставить внаем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.
Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда общее собрание собственников принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей правлению ТСЖ или представителю от управляющей компании, так же можно выбрать на том же собрании и отдельное физическое лицо. Последнему собрание собственников поручает регулировать ставки аренды, сроки, и под какие виды деятельности передаются в аренду площади. Естественно, что весьма важным является поручение выполнения условия: хозяйственная деятельность не должна доставлять каких-либо неудобств или ущемление прав и свобод остальных собственников помещений в многоквартирном доме.
Если в ходе голосования вы решили сдать часть общедомового имущества, то вам необходимо заказать у юриста составление договора аренды. Юрист разработает договор с учетом рекомендаций и ограничений по видам деятельности, которые были приняты на общем собрании и правлении ТСЖ или управляющей компании (если собрание поручило решение этого вопроса правлению). Составление такого договора обойдется в некоторую сумму. Но, в будущем разработанный специалистом Договор может быть использован как типовой для иных арендаторов.
Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие Товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем перезаключают договора на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактически предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.
Целесообразно в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе совета дома (правления ТСЖ или УК) с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от ее величины на рынке и не тратить время на оформление документов.
Аренда части фасада (крыши) жилого дома под рекламную вывеску
Не стоит забывать о наружной рекламе. Один квадратный метр щита на крыше или фасаде вашего дома принесет десятки тысяч рублей.
При подписании договора аренды на размещение рекламы следует помнить, что на рекламные вывески требуется получение собственником рекламы паспорта или разрешения на рекламу. В Паспорте указываются данные о заявителе (собственнике рекламы), включая банковские реквизиты, адрес размещения рекламного места, в том числе на ситуационном плане, фотоматериал фасада здания, на котором предполагается крепление рекламного щита.
Согласно Федеральному закону "О рекламе" от 13.03.2006 N 38-ФЗ к наружной рекламе предъявляются определенные требования:
1. Распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее - рекламных конструкций), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий осуществляется владельцем рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) на основании договора с собственником здания.
2. Рекламная конструкция должна использоваться исключительно в целях распространения рекламы, социальной рекламы.
3. Рекламная конструкция и ее территориальное размещение должны соответствовать требованиям технического регламента.
4. Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона "О рекламе" от 13.03.2006 N 38-ФЗ и гражданского законодательства.
5. На период действия договора владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, и пользования этим имуществом для целей, связанных с осуществлением прав владельца рекламной конструкции, в том числе с ее эксплуатацией, техническим обслуживанием и демонтажем.
6. Установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.
7. Установка рекламной конструкции без разрешения (самовольная установка) не допускается. В случае самовольной установки вновь рекламной конструкции она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которых установлена рекламная конструкция.
Сдача в аренду части общедомового имущества – дело прибыльное. Но помните, что все финансы должны перечисляться в равной доле на собственников квартир в доме, и тратиться на общедомовые нужды такие, как: капитальный ремонт, благоустройство придомовой территории, оплата коммунальных услуг в доме и т.д. Главное, что вы сами должны следить за финансовой отчетностью, и регулировать расход денежных средств с помощью общих собраний собственников или выбранным советом многоквартирного дома. Не будьте равнодушны и безынициативны в этом деле и ваши личные затраты на содержание дома резко снизятся.