Особо к гарантам Конституции РФ:
Президенту Российской Федерации
Владимиру Владимировичу Путину
Губернатору Омской области
Виктору Ивановичу Назарову
Проблема.
Усугубляется и пока никак не разрешается общероссийская системная проблема жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ).
Системная проблема – это признак того, что при разработке федеральных законов и подзаконных актов применяется принципиально неверный подход. Считается, что управление многоквартирными домами должны осуществлять управляющие организации в части содержания и текущего ремонта жилья, и государство в части капитального ремонта многоквартирных домов. При этом самоуправление на территории многоквартирных домов принимается как что-то вторичное.
ФЗ РФ № 255 от 21 июля 2014г. «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ещё глубже развивает этот, по сути, неадекватный подход в решении проблемы ЖКХ.
Принципиальная ошибка командно-административного подхода заключается в том, что многоквартирные дома являются не частной и не государственной собственностью, а общей долевой собственностью собственников помещений (недвижимости) в этих домах. Поэтому внешнее управление со стороны государства или частных компаний в отношении многоквартирных домов в принципе не приемлемо. Причина – прямо противоположные интересы собственников жилья (недвижимости), частных компаний и государства в отношении коллективной собственности.
Интерес собственников жилья (недвижимости) заключается в самостоятельном управлении своей коллективной собственностью, поддержании дома в хорошем состоянии за оптимальные (разумные) средства.
Цель коммерческих структур, которыми являются частные управляющие организации, является получение прибыли с достаточно хорошей нормой прибыли и рентабельностью, чтобы было выгодно держать этот бизнес наряду с бизнесами в других отраслях.
Жёсткий контроль, лицензирование и регулирование цен в сфере ЖКХ со стороны государства с целью осуществить управление управляющими организациями малоэффективны. Поскольку бизнес в своих коммерческих интересах будет постоянно уклоняться от ответственности, организуя коррупционные связи с представителями органов власти для обхода закона и злоупотребления правом, лоббировать свои интересы при определении тарифов и введении новых норм и т.д. Если государству всё же удастся в интересах собственников управлять бизнесом в сфере ЖКХ, то бизнес из этой сферы просто уйдёт. С другой стороны, государственное управление и ставка на управление через частные управляющие организации лишает самостоятельности собственников недвижимости, граждане становятся пассивными потребителями и в худшем случае заложниками управляющих организаций, которые опираясь на политику государства, не дают возможности самостоятельным собственникам приступить к самоуправлению на своих многоквартирных домах.
Мы выделили ключевые причины проблем в сфере ЖКХ:
· политика управляющих организаций, которые не заинтересованы в качественном содержании и ремонте жилья, нацелена на отток капитала из сферы ЖКХ в целях максимизации прибыли, организацию коррупционных связей во всех ветвях власти для минимизации риска ответственности за неисполнения своих обязательств, уклонение от ответственности за дома путём перевода домов на псевдо непосредственное управление или от исполнения законодательных актов;
· управляющие организации в большинстве своём являются дорогими посредниками между собственниками и реальными обслуживающими организациями. В итоге содержание домов осуществляет неудовлетворительно, а текущий ремонт домов ведётся только по факту случившихся аварий. Это привело ситуацию к тому, что более 70% жилого фонда в стране требует капитального ремонта. Это примерно совпадает с долей домов, которые находятся на управлении или псевдо непосредственном управлении через управляющие и псевдо управляющие организации;
· в части капитального ремонта: это обоснованная критика государственной программы капитального ремонта и закона о капитальном ремонте в его противоречии нормам Конституции РФ (ст. 44 и 45), Гражданского Кодекса (ст. 210 и глава 9) и самого Жилищного Кодекса РФ (ст. 30);. Это критическая нехватка бюджетных средств и планируемого размера сборов средств на капитальный ремонт в рамках государственных программ капитального ремонта многоквартирных домов (далее – МКД), невозможность взыскания платы за капитальный ремонт с собственников помещений МКД, так как закон о капитальном ремонте противоречит ряду действующих законов и Конституции РФ;
· система государственного контроля и в будущем лицензирования управляющих организаций неэффективна из-за неадекватности законодательства и соответственно сговора представителей органов власти с собственниками управляющих организаций по обходу отдельных норм закона;
· в стране отсутствует эффективный собственник и условия к эффективному самоуправлению в сфере ЖКХ.
Вступление в силу, с 01 сентября 2014 года в действие Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", казалось бы, направлен на борьбу с незаконными действиями управляющих организаций, но на самом деле этот закон только усугубит ситуацию, поскольку с одной стороны он ограничивает в правах граждан осуществлять самоуправление многоквартирными домами при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме, а с другой стороны поставит в невыгодные условия управляющие организации.
По новому закону собственники помещений ограниваются в своих конституционных правах самостоятельно управлять многоквартирными домами количество квартир, в которых более чем 16 на наиболее оптимальном - непосредственном способе управления собственниками помещений в многоквартирном доме.
Подлинных управляющих организаций на рынке ЖКХ осталось очень мало, так как большинство из них стали обслуживающими организациями уклонившись от постановления Правительств №354 от 06 мая 2011г. «О предоставлении коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» путём перевода домов на псевдо непосредственное управление и заключение договора не управления, а обслуживания домов.
Поэтому введение лицензирования управляющих организаций приведёт к тому, что-либо бизнес не станет заниматься управлением в ЖКХ, либо оставшиеся управляющие организации сохранятся, если смогут «договориться» с государственным органом, осуществляющим лицензирование и / или пролоббируют значительно завышенные тарифы, чтобы сохранить для себя выгодную норму прибыли.
Таким образом, проблема ЖКХ новым законом заводится в тупик, сформировался эффект институциональной блокировки, когда закон стал в принципе неадекватным существующей реальности. В обществе итак присутствует высокий уровень социальной напряжённости и конфликт интересов между собственниками жилья, управляющими организациями и органами власти, и эта напряжённость постоянно возрастает и конфликт не разрешается. Дальнейшее ухудшение ситуации может привести к протестным действиям, которые могут привести к дестабилизации общества в целом.
Решение.
В целях максимально эффективной организации самоуправления и рационального расходования средств собственников помещений (недвижимости) разработано теоретически обоснованное и на практике успешно апробированное проектное решение «Региональная система самоорганизации граждан» (далее – РССГ).
Обоснование РССГ опубликовано в книге: Общий системный подход и социально-экономические системы (от управления к самоорганизации). Кн. 2: ЖКХ и местное самоуправление. М.: ЛЕНАНД, 2014. — 168 с., авторы Фомин Э. В. и Фомина Ю. А.
Описание РССГ размещено на официальном сайте РССГ - www.rssg.info.
РССГ предлагает решать описанные проблемы ЖКХ путём организации на многоквартирных домах самоуправления на основе непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме для небольших домов до 15-20 тыс. кв. метров и товариществ собственников жилья (ТСЖ) для домов свыше 15-20 тыс. кв. метров на принципах самоорганизации и кооперации в соответствие с действующим законодательством.
При этом принятие решений и управление финансовыми и материальными средствами на содержание, текущий и капитальный ремонт дома осуществляется самими собственниками жилья самостоятельно, за свой счёт со счетов в банках, которыми они сами управляют.
В целях максимальной оптимизации затрат на обслуживание и ремонт многоквартирного дома и получения возможности управлять собственными средствами самостоятельно такие дома объединяются в некоммерческие организации (некоммерческие партнёрства), в которых опять же на принципах самоуправления (самоорганизации) решаются вопросы банковского обслуживания домов, юридического, бухгалтерского, паспортного обслуживания и другие вопросы которые в одиночку домам решить сложно и дорого. Полноценными членами этих некоммерческих партнёрств становятся уполномоченные представители домов, которые избрали непосредственный способ управления, и ТСЖ.
Практика показала, что непосредственный способ управления является наиболее эффективным и оптимальным для многоквартирных домов, общая площадь которых составляет до 17-20 тыс. кв. м., только свыше этой площади возникает возможность организовывать полностью самостоятельное эффективно работающее ТСЖ. И большая эффективность на таких домах достигается при их кооперации в некоммерческие организации.
Достоинства решения:
· данным решением охватываются все дома, которые из-за своей небольшой общей площади не могут создать рентабельное ТСЖ или не хотят при самоуправлении связываться с созданием на доме отдельного юридического лица в форме ТСЖ, которое несёт на себе нагрузку по приобретению оптом энергоресурсов и продаже их собственникам жилья, а также при котором собственники жилья несут субсидиарную ответственность за недобросовестных плательщиков перед ресурсоснабжающими организациями;
· все собранные средства без коммерческой составляющей управляющих организаций, как посредников, идут непосредственно на содержание и ремонт дома;
· между собственниками и обслуживающими организациями выстраиваются прямые паритетные рыночные отношения. Устраняется искусственная блокировка со стороны управляющих организаций против добросовестных предпринимателей, которые обсуживают качественнее и за меньшее вознаграждение;
· возникает нормальная конкуренция между обслуживающими организациями за право обслуживать дома, при этом идёт снижение тарифов и растёт заинтересованность качественно предоставлять услуги;
· собственники становятся самостоятельными экономическими субъектами, которые заинтересованы в добрососедских отношениях между собой и которые приняли на себя полную ответственность за содержание, текущий и капитальный ремонт дома и что наиболее важно готовы осуществлять содержание, текущий и в том числе капитальный ремонт своего МКД без государственной поддержки за счёт собственных средств;
· снижаются тарифы за содержание и ремонт жилья до минимально приемлемых размеров индивидуально для каждого дома;
· накопившееся отрицательное напряжение собственников жилья в отношении с органами власти и управляющими организациями перенаправляется на созидательную конструктивную деятельность, которую они способны осуществить самостоятельно без привлечения каких-либо дополнительных инвестиций или бюджетных средств.
Экономический эффект.
Двух летняя практика реализации проектного решения на домах различной площади от 16 квартир до 250 квартир показала, что экономия средств за содержание и ремонт на домах которые организовали самоуправление на принципах самоорганизации и кооперации составляет от 20 до 60 % в зависимости от площади дома.
Если учесть, что общая площадь многоквартирных домов Омской области составляет около 32264800 кв. м.
И принять усреднённый тариф за содержание и ремонт жилья в размере 15 руб. кв. м., а экономию за содержание и ремонт жилья 20% и что все многоквартирные дома перешли на непосредственное самоуправление в соответствии с Региональной системой самоорганизации граждан. То получаем, что в год экономия средств на содержание и ремонт в масштабах региона составит около 1.161.532.800 руб.
Это те средства, которые пойдут непосредственно на ремонт многоквартирных домов, после всех расчётов за содержание дома.
В целях сопоставления приводим бюджеты:
· Омский региональный оператор капитального ремонта, исходя из аналогичной методики расчётов, планирует собирать в год около 2.439.218.800 руб.
· Бюджет города Омска на 2014 год составляет 11.126.514.200 руб.
То есть за счёт экономии только на содержании жилья в РССГ вливания в текущий и капитальный ремонт могут составить сумму, которая сопоставима с 50% бюджета фонда капитального ремонта и 10 процентов городского бюджета.
Что мешает в омском регионе развитию решения.
Развитие данного решения блокируется по нескольким обстоятельствам. Со стороны власти, это:
· отсутствие, какого-либо механизма продвижения новаций в социально-экономической сфере независимого от субъективного мнения отдельных чиновников и ведомств;
· страх чиновников принять ответственное решение, недостаточная компетенция представителей власти в данной сфере;
· личная незаинтересованность и факт участия самих представителей власти или их ближайших родственников в бизнесе управляющих организаций;
· коррумпированные связи управляющих организаций во всех органах власти, в том числе и в прокуратуре;
· отсутствие адекватной политики у государства, региональной власти и администрации города стимулирующей развитие управления на многоквартирных домах через управляющие организации и регионального оператора капитального ремонта;
· неадекватность, противоречивость и неоднозначность формулировок статей Жилищного Кодекса, регулирующих различные способы управления на многоквартирных домах и капитальный ремонт многоквартирных домов.
В частности, в омском регионе политика Министерства строительства и ЖКХ Омской области, ГЖИ Омской области и Департамента городского хозяйства Администрации города Омска совместно с управляющими организациями нацеленная на дезинформацию населения о возможностях самоуправления на многоквартирных домах, уничтожение РССГ как проектного решения в омском регионе, информационную изоляцию и дезинформацию населения о РССГ.
В частности, попытки собственников помещений избавиться от управляющей организации и организовать самоуправление на домах на принципах самоорганизации и кооперации оборачиваются для собственников полным беспределом, который для них обеспечивают управляющие организации и коррумпированные представители органов власти.
В настоящее время управляющими организациями развёрнута настоящая война против самостоятельности собственников помещений многоквартирных домов. При Омском городском Совете создана экспертно-консультационная группа по вопросам управления многоквартирными домами в городе Омске, в которой подавляющее большинство, это представители управляющих организаций. В настоящее время это группа инициировала гонения на некоммерческие партнёрства, которые объединяют многоквартирные дома на самоуправлении.
При переходе дома на ТСЖ или непосредственный способ управления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющие организации активно, различными способами, в том числе и подкупом жильцов препятствуют проведению собраний. Если собрания состоялись, то управляющие организации противодействуют собственникам приступить к самоуправлению на доме: не передают техническую документацию, угрожают активистам, демонтируют и воруют оборудование, не передают ключи от технических помещений, через собственников несогласных с самоуправлением организуют гражданские процессы с целью признать решения общих собраний и саму РССГ незаконными.
Тон в этой войне в омском регионе задают Министерство строительства и ЖКХ Омской области, Государственная жилищная инспекция Омской области, и Администрация города Омска, используя Департамент имущественных отношений. Воинствующим чиновникам содействует бездействие прокуратуры Омской области, следственного комитета МВД, не возбуждающего уголовные дела по факту подделки протоколов общих собраний, суды которые при вынесении решений приводят такие аргументы, которые никак не соотносятся с нормами действующего законодательства и элементарной логикой.
В Омске стало возможным, когда против домов, которые находятся на самоуправлении, на стороне злостных неплательщиков открыто выступают ГЖИ Омской области, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, учредители управляющих организаций. Судами принимаются абсурдные решения о том, что объединяющая некоммерческая организация неосновательно обогащается, получая средства за содержание и ремонт жилья, хотя на самом деле этого не происходит. Идёт дезинформация населения и прямые угрозы от чиновников в сторону инициаторов, что их деятельность в РССГ незаконная и уголовно наказуемая.
Администрация города Омска незаконно выставляет на торги по выбору управляющей организации дома, которые избрали непосредственный способ управления собственниками помещений в многоквартирном доме и уже не один год реализовали непосредственный способ управления и работают на принципах самоорганизации и самоуправления в рамках РССГ.
Война в омском ЖКХ накалена до такого предела, что граждане скоро будут вынуждены прибегать к открытым акциям протеста (пикетам, митингам, шествиям, блокировки магистралей, зданий Администрации города и Правительства Омской области) с целью принудить власть принять адекватные решения по изменению ситуации в сфере ЖКХ.
Что требуется для выхода из сложившей ситуации.
1. Провести независимую межведомственную открытую государственно-общественную экспертизу с привлечением экспертов из других регионов и федерального уровня для изучения РССГ, практики её применения, действия власти и судебные решения, связанные с внедрением РССГ в регионе.
2. Внести незначительные, но принципиальные поправки в Жилищный Кодекс, которые снимут неоднозначную трактовку норм закона. На наш взгляд необходимо:
· закрепить в Жилищном кодексе понятия управление и самоуправление многоквартирным домом. Под самоуправлением определить тот случай, когда распоряжаются имуществом (деньгами) и ведут дела многоквартирного дома непосредственно сами собственники жилья (недвижимости) путём создания юридического лица или без образования такового. Под управлением определить то случай, когда распоряжается имуществом (деньгами) и ведёт дела многоквартирного дома стороннее юридическое или физическое лицо.
· снять ограничение в 16 квартир для тех многоквартирных домов, которые хотят избрать непосредственный способ управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Переименовать этот способ управления как непосредственное самоуправление собственниками помещений (недвижимости) в многоквартирном доме;
· включить норму, в соответствие с которой при непосредственном управлении (самоуправлении) собственниками помещений в многоквартирном доме управление делами, финансовыми и иными средствами многоквартирного дома осуществляется непосредственно собственниками в лице избранных общим собранием членов Совета дома, которые являются собственниками данного многоквартирного дома;
· переименовать способ управления ТСЖ в способ самоуправления ТСЖ. В соответствие с этим способом управление делами, финансовыми и иными средствами многоквартирного дома осуществляется непосредственно собственниками в лице избранных общим собранием членов правления ТСЖ, которые являются собственниками жилья (недвижимости) в данном МКД.
· исключить из девятой главы Жилищного Кодекса дома со способом управления товарищество собственников жилья и непосредственный способ управления (самоуправления), так как эти дома не нуждаются в государственном управлении капитальным ремонтом;
· закрепить право собственников недвижимости в многоквартирных домах на непосредственном управлении (самоуправлении) и ТСЖ самостоятельно осуществлять сбор средств на капитальный ремонт дома вне государственных программ капитального ремонта и без открытия специальных счетов.
· в перспективе предоставлять право создания управляющих организаций только органам местного самоуправления и государственной власти для осуществления функций управления на тех домах, собственники жилья (недвижимости) в которых не способны или ещё не избрали один из способов самоуправления. Это напрямую пополнит региональные и муниципальные бюджеты и исключит вымывание собранных с собственников жилья средств на содержание и ремонт МКД через прибыль частных управляющих организаций, а также обеспечит контроль расходования прибыли муниципальных управляющих организаций целевым образом на сферу ЖКХ.
3. По итогам экспертизы включить РССГ в перечень стратегически важных проектов Российской Федерации, а омский регион определить, как пилотный, для обкатки и доработки РССГ, чтобы в дальнейшем его можно было использовать для адекватного изменения законодательства и тиражировать в другие города. Это определит направленность политики власти в регионе и на федеральном уровне на максимальное удовлетворение наиболее насущных проблем ЖКХ и потребностей собственников помещений (недвижимости).
4. Создать при Губернаторе Омской области общественную наблюдательную комиссию в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21 июля 2014 г. N 212-ФЗ "Об основах общественного контроля в Российской Федерации".
5. По факту экспертизы РССГ от Омской области сформулировать и направить на федеральный уровень законодательную инициативу через Законодательное собрание Омской области.
Цель этих мероприятий - в кратчайшие сроки реализовать максимально эффективное и адекватное комплексное системное решение в сфере ЖКХ, которое можно будет тиражировать и развивать в поселениях Российской Федерации.
Обращение подготовил
Фомин Эдуард Владимирович
8-913-684-33-59, г. Омск
Научный руководитель проектного решения РССГ
