25 декабря 2012 г. В.В. Путин подписал Федеральный закон № 271 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - закон). Данный документ внес изменения в регулирование отношений, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - капремонт). Так, в качестве основного источника финансирования проведения капремонта установлены обязательные ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме (далее - взносы, собственники помещений). При этом предусмотрена возможность осуществления государственной и муниципальной финансовой поддержки проведения капремонта, а также возможность его финансирования из других, не запрещенных законом источников.
Следует отметить, что последней редакцией ст. 154 ЖК РФ была предусмотрена обязанность собственников помещений вносить плату за работы и услуги по капремонту. При этом решение о его проведении принимается на общем собрании собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Жилищный кодекс в новой редакции закрепил периодичность проведения капремонта, размер платы, вносимой собственниками, также урегулировал порядок формирования фонда капремонта, порядок внесения взносов, установил порядок определения размеров взносов.
Размер и порядок уплаты взносов на капремонт
ЖК обязал всех собственников помещений уплачивать ежемесячные денежные взносы, за счет которых будет формироваться фонд капитального ремонта. Минимальный размер взноса будет установлен региональными органами госвласти в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, и дифференцирован, в частности, в зависимости от типа и этажности дома, муниципального образования, в котором он расположен.
При этом собственники помещений на общем собрании смогут установить и больший размер взносов.
Взносы можно включать в плату за жилое помещение и уплачивать в срок, определенный для ее внесения.
Обязанность по уплате взносов возникнет у собственников помещений через четыре календарных месяца после того месяца, в котором опубликована утвержденная в субъекте РФ региональная программа капитального ремонта с включенным в нее домом (далее - региональная программа). В эти программы будут включаться сведения обо всех многоквартирных домах на территории субъекта РФ, перечень планируемых видов услуг для каждого дома, а также информация об очередности проведения капитального ремонта в многоквартирных домах.
Важно отметить, что ЖК предоставляет общему собранию собственников право направлять в счет уплаты взносов средства, полученные от передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичное право может быть установлено уставом либо решением собрания членов ТСЖ в отношении доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ. Кроме того, в ЖК определены случаи, в которых собственники помещений освобождаются от уплаты взносов. К таким случаям относятся:
1) принятие на общем собрании собственников решения о приостановлении обязанности по уплате взносов при достижении размера фонда капремонта, формируемого на специальном счете, минимума, установленного законом субъекта РФ;
2) признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
3) принятие государственными или муниципальными органами власти решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
ЖК установлена и ответственность собственников помещений, несвоевременно или не полностью уплативших взносы. Такие собственники будут обязаны уплачивать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Формирование фонда капремонта
Согласно положениям ЖК для оплаты работ и услуг по капитальному ремонту и разработке проектной документации формируется фонд капитального строительства. Фонд формируется из взносов, неустоек, уплаченных собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов, а также процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете. ЖК предоставляет собственникам возможность выбрать на общем собрании один из двух способов формирования фонда капитального ремонта.
1. Перечисление взносов в виде денежных средств на специальный счет, открытый в российской кредитной организации, размер собственных средств которой должен будет составлять не менее 20 млрд руб. Отметим, что по приведенной на официальном сайте Банка России статистике за 2012 г. этим требованиям соответствуют только 30 банков.
Согласно п. 4 ст. 170 ЖК в качестве владельца специального счета смогут выступать ТСЖ, осуществляющие управление многоквартирным домом, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а также региональный оператор. Кроме того, ЖК предусмотрено ведение отдельного специального счета для каждого дома.
Права на денежные средства, находящиеся на таком счете, принадлежат собственникам помещений и переходят вместе с правом собственности на помещение. Не допускается возможность требовать выделения своей доли денежных средств. Единственным случаем, в котором закреплено согласно п.2 ст. 174 распределение средства фонда капитального строительства между собственниками помещений, является изъятие земельного участка под многоквартирным домом для государственных и муниципальных нужд. При этом фонд капитального ремонта распределяется пропорционально уплаченным взносам. В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу фонд капитального ремонта предложено тратить на снос дома.
2. Перечисление взносов в виде обязательственных прав собственников помещений на счет регионального оператора.
Региональный оператор будет создаваться субъектом РФ в форме фонда. Региональный оператор будет вести учет средств, поступивших на счет, выступать техническим заказчиком работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах.
Собственники помещений будут заключать с региональным оператором договор о формировании фонда капремонта и об организации проведения капремонта. При этом заключение такого договора для регионального оператора будет являться обязательным.
Важно отметить, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капремонта общего имущества в других многоквартирных домах.
ЖК обязал собственников помещений принять решение об определении способа формирования фонда капремонта в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы. Однако этот способ впоследствии может быть изменен.
Если собственники помещений в многоквартирном доме в указанный срок не выберут способ формирования фонда капремонта, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
ЖК закрепил возможность получать по решению общего собрания собственников кредит или заем на капремонт. Такой целевой кредит или заем будет погашаться из фонда капитального ремонта, причем органы госвласти субъекта смогут предоставлять по нему гарантии.
Проведение капремонта общего имущества в многоквартирном доме
Собственникам помещений предоставлено право на общем собрании определять конкретные сроки начала капитального ремонта в рамках сроков, установленных в региональной программе. Решением общего собрания собственников помещений должны быть определены или утверждены:
1) перечень работ по капремонту;
2) смета расходов на капремонт;
3) сроки проведения капремонта;
4) источники финансирования капремонта.
Если собственники решили формировать фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, последний обязуется обеспечить проведение капитального ремонта. Для этого региональный оператор привлекает подрядные организации и заключает с ними договор от своего имени. Причем он несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором своих обязательств перед собственниками квартир.
Стоит обратить внимание на то, что порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме будет устанавливаться субъектом РФ.
Отметим, что ЖК также установил перечень работ и услуг по капремонту, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда, сформированного исходя их минимального размера взноса на капремонта. В этот перечень входят:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть дополнен другими видами услуг и работ. Дополнительные работы могут выполняться по решению собственников, только если размер фонда капитального строительства превышает установленный минимум.
Отметим, что в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
