В Древней Руси был общинный строй, то есть земля принадлежала не отдельному человеку, а роду или общине. Владели землей по факту проживания, а не по юридическим документам. Землю не продавали. Древнейший памятник русских законов «Русская правда» не рассматривала недвижимость в качестве предмета сделок. Частные земли (церковные) стали появляться только после крещения Руси.
Контролировать сделки по купле-продаже земли российское государство начало лишь с 16-го века. Были введены так называемые «купчие», которые составляли подьячие.
По совершению сделки с недвижимостью вся информация должна была быть записана в договор - «крепость». Новому владельцу выдавалась «справка», состоявшая из описания приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от которого оно отчуждалось.
В 1701 году при Петре 1 образовалась «Палатка Крепостных Дел», в которую было отобрано 24 наиболее добросовестных подьячих. Палатку контролировала Юстиц – коллегия. Каждый Акт совершался при участии правительственных органов и за подписью свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги.
Термин «недвижимое имущество» появился в 1714 году, когда Петр 1 своим законом объединил поместья и вотчины.
С 1775 года, во время правления Екатерины Второй, происходит децентрализация регистраций сделок с недвижимостью – совершение крепостных актов было возложено на губернские Гражданские Палаты и уездные суды, при которых были созданы учреждения крепостных дел.
Нотариальная система совершения сделок с недвижимостью появилась в России в 1886 году. Нотариус вел крепостные книги и реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся к недвижимости.
В реестре для каждого объекта недвижимости был отведен отдельный лист, в котором содержались следующие сведения:
•Название, состав, местонахождение и размер недвижимости;
•Сведения о собственниках;
•Ограничения права собственности;
•Залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениями.
Сделка могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходило после утверждения сделки старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости.
Крепостные книги сначала не подлежали гласности. Лишь с 1899 года старшим нотариусам было предписано выдавать всем желающим справки об имеющихся на имениях запрещениях.
В разные исторические периоды в России правомочия собственника были различными.
В 16-17 веках сначала в Московском государстве было поместное право. Земля была жалованьем натурой за несение службы государю, и владеть ею можно было при условии несения государственной службы.
Параллельно с поместным правом существовало вотчинное право, которое неограниченное право на землю, позволяло обладателю такого права осуществлять полицейскую и судебную власть, собирать налоги и пошлины.
Петр 1 установил ряд ограничений в праве частной собственности. Начиная с 1703 года, вводятся ограничения на лесные земли. За порубку дубового леса вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь.
1714 году Петр 1 прекратил обращаемость имений, издав Указ о единонаследии. А в 1719 году право собственности на землю перестало распространяться на недра, добыча ископаемых стала привилегией казны.
Екатерина Вторая ввела термин «собственность» и дала абсолютную свободу владельцам, включая недра под землей и воздушный столб над участком. Владелец мог даже запретить проведение над его землей телеграфных или телефонных проводов. Также устранялись ограничения в пользовании лесами.
Простой российский крестьянин был признан имеющим право на землю только после Столыпинской реформы, когда был издан Указ от 9 ноября 1906 года.
Первым агентам по недвижимости работать было непросто, так как не существовало, единых требований к документам в разных регионах страны, не было понятий технология сделки, технология взаиморасчетов. Присутствовала полная юридическая безграмотность агентов, клиентов, чиновников. Все друг друга боялись, это были лихие 90-е годы. Разгул криминала в этой сфере подрывал авторитет первопроходцев-риэлторов. Отсутствие единых требований к регистрации сделки, к перечню документов, приводили к изготовлению нескольких пакетов документов на один и тот же объект недвижимости, мошенники могли продать в один день одну квартиру у разных нотариусов, произвести взаиморасчеты не дожидаясь регистрации сделки и исчезнуть навсегда.
Поэтому все больше клиентов стали доверять и приходить за помощью в агентства недвижимости и обращаться за помощью к профессионалам.
Агент по недвижимости или риэлтор на сегодняшний день - это специалист широкого профиля, ему нужно быть и юристом, и оценщиком, и психологом, и историком, строителем, землеустроителем и много кем еще. Специалист по недвижимости должен иметь железное здоровье и крепкие ноги. Ведь его работа включает в себя довольно обширный список обязанностей.
В действительности риэлтор — это ходок, и Даль родившийся в начале 19 века, как никто другой из современных энциклопедистов отразил, специфику профессии агента по недвижимости, выражающуюся в необходимости много ходить, а это в то время, когда профессии риэлтора не существовало как таковой.
После революции 1917 года установилась только одна форма собственности на землю - государственная. После революции 1917 года, в результате национализации, сфера частной собственности граждан резко сократилась. ГК РСФСР различал собственность: государственную, кооперативную и частную. Причем земля, недра, леса, горы, железные дороги, их передвижной состав и летательные аппараты могли быть исключительно собственностью государства. С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднялось. В частную собственность не входило жилье граждан, находившееся на государственной земле, они могли жильем только пользоваться, проживать, но ни в коем случае распоряжаться по собственному усмотрению.
В СССР профессия риэлтора появилась тогда, когда в ней возникла потребность, то есть после распада Союза, в котором рынка недвижимости не было, потому что продажа и покупка недвижимости была запрещена, и потому предприимчивый народ придумывал разные схемы для улучшения жилищных условий, заключались фиктивные браки, зачислялись на работу труд на которой приближал человека к заветной сколько-нибудь комнатной квартире. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади» возле которого и зарождалась профессия риэлтора, крестными отцами которой стали предприимчивые нелегальные маклеры предлагавшие свои услуги в решении вопросов с недвижимостью.
Профессия риелтора не менее древняя, чем профессия журналиста. Посредники на рынке недвижимости появились сразу же с появлением первого жилья. Уже в начале XIX века около здании Новой биржи, там где нынче одесская Филармония, собирались маклеры, которых тогда называли «лепетунчики», продвигавшие рынок одесской недвижимости. Профессия, практически исчезнувшая после революции, возродилась в 70-е годы ХХ века, но была полностью в теневом секторе, ибо все квартиры в СССР принадлежали государству. Существовал черный рынок недвижимости: на углу Успенской и проспекта Мира находилась первая, нелегальная, биржа, где проводились обмены квартир.
В России профессия риэлтор появилась в 1991 году, когда возникла частная собственность на недвижимость. Отправной точкой развития в России рынка жилья следует считать момент, когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы стали создавать первые риэлторские фирмы.
Агент по недвижимости - представитель, посредник, риэлтор, маклер, брокер - пока нет одного, общепринятого названия. Как бы ни наименовали себя посредники, это никак не отражает сути организации работы внутри Агентства (под одним и тем же понятием разные люди подразумевают абсолютно разные вещи).
В "Классификаторе профессий" под номером 1334 появилась профессия "Агент по недвижимости". А слово «риэлтор» появилось в обиходе в 1992 году, когда была учреждена Российская Гильдия Риэлторов (РГР).
Ежегодно в третью субботу декабря в нашей стране отмечается профессиональный праздник - День риэлтора, который пока не установлен официально.
Риэлтором (от англ. realtor) называют агента по продаже недвижимости или операциям с недвижимостью, другими словами — торговца недвижимостью. Для России данная профессия относительно нова, первые риэлторские компании появились в стране в начале 90-х годов 20 века. А в 1996 году был неофициально проведен первый День риэлтора, инициатором установления которого выступила Московская профессиональная гильдия, с целью отметить вклад отечественных риэлторов в формирование цивилизованного рынка недвижимости в России и достижения сотрудников в данной отрасли.
Подготовила Надежда Рыбакова - Портал ЖКХ Забайкалького края
