С начала года сотрудники крупнейшей в городе управляющей компании «Лидер», как и все остальные УК, вновь были вынуждены «выходить в народ», вновь предлагать жителям 264-х опекаемых ею домов провести собрания и вновь решить вопрос о выборе способа управления своим имуществом, будь то управляющая компания, непосредственное управление, жилищный кооператив или ТСЖ.
Вообще-то такой инициативой должны озаботиться Советы МКД, председатели ТСЖ или старшие по домам и подъездам, поскольку среди их прочих обязанностей есть ещё и обязанность отслеживать изменения в жилищном законодательстве. Именно они должны были обратить внимание на новый Федеральный закон № 255 от 21.07.2014 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» и своевременно на него отреагировать. То есть – без напоминаний и понуканий заняться тем, чем занимается сейчас УК «Лидер». Но получилось так, как получилось: на собрания люди в должном количестве как обычно, конечно же, не пришли, отдав на откуп принятие решений их инициаторам и организаторам. Закон же в этом случае позволяет управляющей компании ввиду отсутствия других предложений, переоформив необходимые документы согласно новым требованиям, продолжить заниматься обслуживанием домов по ранее наработанному регламенту, то есть ввиду отсутствия альтернативы, предложить в качестве управляющей компании, себя. Что и было сделано. Но дело даже не в том, что людей опять, якобы, заставляют приходить на собрания и заключать какие-то непонятные договоры.
Особенность нынешних собраний заключается в одном из пунктов их повестки: необходимо было дополнительно оговорить новые условия договора в управлении многоквартирными домами, в частности, определиться в способе оплаты коммунальных платежей за услуги, предоставляемые ресурсоснабжающими организациями. Ранее у каждого собственника была своя расчётная книжка и люди расплачивались с ними напрямую. Теперь, с изменением законодательства все платежи должны проходить через управляющую компанию, то есть УК теперь будут непосредственно сами собирать все платежи с населения. И появилась проблема во взаимопонимании: у людей сразу возникло очень много вопросов, подчас рождённых необоснованными подозрительностью и недоверием. Они считают, что всё это – очередные бюрократические уловки, что жильцов хотят запутать и уже на новых условиях окончательно закабалить, поставив над ними назначенную управляющую компанию. Которая, в свою очередь, получит ещё один, лишний, источник дохода. Но это совсем не так и идет от элементарного незнания законов. Да, прямой договор «индивидуальный собственник-ресурсоснабжающая организация» убирается и вместо него по целому конкретному дому заключаются единственный договор с управляющей компанией, обслуживающей этот самый дом. Однако если собственники квартир примут особое решение об оплате услуг «ресурсникам», они так и будут платить им напрямую. Но об это необходимо будет дополнительно ставить в известность свою управляющую компанию, и эти платежи будут засчитываться как исполнение управляющими компаниями своих обязанностей. В число, которых, кстати, входит и обязанность следить за исправным состоянием всех внутридомовых коммуникаций, которые, как известно, переданы, теперь, в их обслуживание. А на это, естественно, нужны немалые средства. И, наверное, разумнее сосредоточить их в руках тех, кто занимается всеми сетями непосредственно, а не распылять их по различным организациям. Ну, и кроме того, самим жильцам будет удобнее платить по принципу «одного окна», а не бегать с расчётными книжками по всему городу...
Ещё одна особенность изменений в законодательстве заключается в том, что, наконец-то, по задумке их разработчиков, проблема несправедливого начисления платы за общедомовые нужды (ОДН) будет сведена на «нет». Для этого все управляющие компании должны будут в разы улучшить взаимодействие с населением через инициативные группы жильцов МКД, Советы домов, старших по подъездам и так далее. Предполагается, что благодаря такому сотрудничеству управляющие компании получат более полную информацию о количестве сдаваемых в наём квартир, о том, сколько человек реально в них проживает, как используется электроэнергия, горячая и холодная вода, сколько в доме или подъезде насчитывается должников, сколько они должны, как и когда намерены расплачиваться. И уже на основе этих данных управляющая компания соразмерно и более справедливо распределит нагрузку платежей за ОДН на всех жильцов домов. Причём специалисты УК подчёркивают, что эта работа, ничуть не направлена на поощрение доносительства, речь идет об элементарном наведении порядка, в котором заинтересованы и сами жильцы: только при должном общественном контроле можно будет избежать завышенных сумм «за себя и за того парня». И практика показывает, что именно сами жильцы могут оказать наиболее действенное влияние на нелегалов и неплательщиков, чего в большинстве случаев лишены управляющие компании или же такие процедуры перегружены бюрократическими нормативами до такой степени, что все попытки добиться справедливости теряют всякий смысл.
Что касается изменений в работе самих управляющих компаний, то, если коротко, о них можно сказать следующее. Для того чтобы упорядочить свою деятельность при новых требованиях сейчас в УК «Лидер» полным ходом запущены процедуры заключения договоров с «Читаэнергосбытом», «Горводоканалом», ТГК-14 для закрепления на законном основании права непосредственного сбора платежей самой УК. Кроме этого, внутри УК вынужденно расширяется абонентский отдел, дополнительно назначаются инспекторы по работе с населением, устанавливается необходимое программное обеспечение, решается ещё целый ряд организационных вопросов, без которых требования изменившегося законодательства выполнить будет просто невозможно. Всё это займёт какое-то время и в этот переходный период специалистам управляющих компаний придётся работать почти в чрезвычайных условиях. Причём так, чтобы жильцы обслуживаемых ими домов на себе это никак не ощутили. Беспокойство вызывает пока только одно – возникновение возможной неразберихи в оплате платёжных извещений. Сотрудники УК «Лидер» убедительно просят жильцов оплачивать только те квитанции, что отправлены их управляющей компанией, не обращая внимание ни на какие другие «платёжки». Особенно это касается оплаты за электроэнергию и общедомовые нужды. Ну, а в случае возникновения каких-либо недоразумений, при необходимости получения разъяснений или консультации стоит обратиться к специалистам своей управляющей компании.
Срок организации и проведения общих собраний был определен до 1-го апреля. В основном с этой задачей в «Лидере» справились. Сейчас идёт сбор решений общих собраний жильцов и протоколов разногласий, их проверка и передача в краевую Жилищную инспекцию, где все документы пройдут повторную проверку и регистрацию. Предполагается, что на этом рутинная работа будет завершена. А далее предстоит уже на практике оттачивать механизм работы согласно изменениям в жилищном законодательстве.
Алексей Романов - Портал ЖКХ Забайкальского края.
Комментарий "Портала ЖКХ Забайкальского края".
Изменения, непрерывно происходящие в Жилищном законодательстве, так или иначе, касаются каждого собственника жилья. Уследить за ними не успевают даже специалисты, что уж говорить о правовой грамотности обычных людей. Однако жизнь заставляет нас хотя бы приблизительно знать, какие документы полезны большинству из нас. Портал «ЖКХ Забайкальского края» предлагает небольшую подборку наиболее актуальных на сегодня законодательных актов, поскольку именно на их основе и будут строиться все взаимоотношения жильцов и управляющих компаний в ближайшее время.
Так, с текстом Федерального закона от 21.07.2014 г. № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» можно ознакомиться на Портале ЖКХ Забайкальского края.
Особого внимания заслуживает ст. № 7 255 ФЗ, части 1-5.
Полезно будет прочитать статьи Жилищного кодекса № 155, (ч.ч.6-7), № 161 (ч.2), № 162 (ч.2-3).
Стоит ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (ч. 9).
Не повредит знакомство с Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (ст.ст. 4-5, 7, 10-13).
Именно эти законодательные акты и будут основными ориентирами для россиян в ближайшее время, именно на их основе сегодня к единому знаменателю приводится правовая база жилищного законодательства.
