Когда речь заходит об управлении многоквартирным домом, все начинают говорить о создании ТСЖ или о выборе той или иной управляющей компании. Многие из нас забывают, или даже не знают о существовании третьего способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление домом собственниками помещений.
Согласно статье № 161пункту 2 «Жилищного Кодекса» Российской Федерации: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией».
О создании ТСЖ и выборе управляющих компаний мы говорили неоднократно, теперь давайте подробно рассмотрим третий малоизвестный способ управления многоквартирного дома.
Непосредственное управление – что это такое
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений это один из способов управления общей собственностью многоквартирного дома, наряду с ТСЖ и управляющими компаниями. Этот способ считается самым простым, хотя имеет достаточно нюансов. Все равно и в этом случае нужно создавать юридическое лицо со всеми его атрибутами. На созданном счете также надо копить средства для покрытия расходов по ремонту и эксплуатации дома.
При таком способе управления оплата коммунальных услуг собственниками производится персонально каждым собственником каждому поставщику. А в случае возникновения претензий к общедомовой собственности со стороны третьих лиц, то интересы всех собственников будет отстаивать один из собственников получивший доверенность от жильцов.
Жилищный кодекс РФ предписывает, что в домах с непосредственным управлением решений общего собрания собственников принимается в зависимости от количества квартир имеющихся в многоквартирном доме. Если в доме не более 12 квартир, то договоры на ремонт и оказание услуг по содержанию общего имущества заключаются на основании решения общего собрания всеми или большинством собственников помещений и они ВСЕ выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Если в доме более 12 квартир, тогда решения принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов собственников и ЭТИ собственники (обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов) выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В многоквартирных домах с непосредственным управлением, на основании решения общего собрания, может выбираться один из собственников помещения, или иное лицо, которое наделяется полномочиями действовать от имени всех собственников. Такие полномочия обязательно должны быть выданы в письменной форме в виде доверенности заверенной нотариусом.
Большим преимуществом непосредственного управления, конечно, является снижение расходов на содержание аппарата управления. Главное – найти управляющего, который решал бы все возникающие проблемы с управлением дома по своей инициативе. Здесь каждый собственник лично отвечает за своевременность уплаты своих коммунальных платежей перед каждым поставщиком, и в случае судебного иска его исполнение будет возлагаться непосредственно на должника. При ТСЖ, в таких случаях, судится, будет его правление. И сразу в доме возникнет конфликт между жильцами из-за перекладывания неплательщиком своих проблем на плечи всех жильцов дома.
Конечно не имея опыта управления ЖКХ, необходимой техники и инструментов, учитывая сложности в организации качественной эксплуатации и ремонта, непосредственное управление проигрывает профессионалам из управляющих компаний. Однако если брать в расчет, зачастую, нечестную игру УК, когда они многократно завышают расходы на содержание и ремонт взятых ими в управление домов, совершают приписки якобы выполненных работ, то при активных собственниках, умеющих нанимать необходимые ремонтные бригады, контролируя их работу, можно достичь большой экономии средств необходимых для нормальной эксплуатации и ремонта общей собственности дома.
Поэтому непосредственное управление многоквартирным домом хорошо осуществлять в небольших домах, имеющих до 50 квартир, где объем работы связанный с управлением дома небольшой.
Особенности управления жилым домом очень сложны, но не видны простому жителю многоквартирного дома. Кроме чисто технических особенностей существуют и организационно-правовые и для их решения требуются профессионалы. Привлечение для их решения дилетантов в виде собственников помещений – это вынужденная мера в обуздании алчности многих существующих структур в ЖКХ.
По последним шагам и заявлениям правительства РФ мы видим, что правительство РФ серьёзно обеспокоено положением сложившимся в этой сфере и будем надеяться, что со временем сапоги у нас будут тачать сапожники, а пироги печь пирожники и управлять ЖКХ наконец возьмутся профессионалы.