Согласно Жилищному кодексу РФ собственники квартир в многоквартирном доме имеют право выбрать один из следующих способов управления:
-
Непосредственное управление собственниками жилья. Этот способ больше подходит для небольших домов на 15-20 квартир, где все жильцы друг друга знают. Все важные вопросы собственники жилья решают на общем собрании, и поэтому такое управление требует наибольшей включенности каждого жильца.
-
Доверить управление домом управляющей компании. Это, пожалуй, самый распространенный способ управления на сегодняшний день. Жители дома нанимают организацию, которая занимается всеми вопросами, связанными с управлением и содержанием дома. Услуги управляющей компании жильцы обязаны оплачивать.
-
Создать товарищество собственников жилья.
При первом и втором способе управления необходимо выбрать совет дома. Это нужно для того, чтобы:
- при непосредственном управлении собирать денежные средства, расходовать их и контролировать выполнение работ;
- контролировать управляющую компанию - во втором способе управления.
Товарищество собственников жилья, или ТСЖ, это некоммерческая организация, учредители которой - собственники квартир. Для чего создавать ТСЖ? ТСЖ создается для совместного управления домом и для решения вопросов владения, использования и распоряжения общим имуществом. Для того, чтобы грамотно организовывать техническое обслуживание и, в конечном итоге, обеспечивать благоприятные условия проживания для всех собственников квартир.
Источники финансирования ТСЖ:
-
Обязательные платежи и взносы членов товарищества.
-
Доходы от предпринимательской и хозяйственной деятельности товарищества. Согласно Жилищному кодексу РФ, ТСЖ разрешено осуществлять хозяйственную и предпринимательскую деятельность, связанную с обслуживанием и эксплуатацией недвижимого имущества многоквартирного дома, строительством дополнительных помещений, а также сдачей в аренду части общего имущества.
Важно, что ТСЖ имеет право использовать территорию, прилегающую к дому.
Решение об оформлении прилегающего участка в общую долевую собственность принимают члены ТСЖ на общем собрании. После подготовки всех документов нужно обратиться за разрешением в орган местного самоуправления. Передача придомового участка земли собственникам квартир осуществляется бесплатно. Оформить участок в собственность можно когда угодно - совершенно необязательно делать это в момент создания ТСЖ.
Плюсы ТСЖ
-
Реальная возможность влиять на решение важных вопросов. Собственники квартир самостоятельно решают все вопросы, касающиеся эксплуатации их дома.
-
ТСЖ имеет право выбрать управляющую компанию и передать содержание дома профессионалам. Собственники сами контролируют качество предоставляемых им услуг, и при ненадлежащей работе могут потребовать перерасчета платы за жилищно-коммунальные услуги, а также сменить компанию.
-
Порядок и чистота в доме и на придомовой территории. ТСЖ имеет право нанимать обслуживающий персонал и контролировать качество его работы.
-
Общее имущество может приносить значительный доход членам ТСЖ. Товарищество может заработать на сдаче внаем нежилых помещений и даже стен здания, например, под размещение рекламы.
-
Наличие ТСЖ повышает рыночную стоимость квартир в этом доме. В доме, где жильцы сами следят за порядком, как правило, чистые подъезды, работающие домофоны, уютные дворы и собственная автостоянка.
Минусы ТСЖ
-
Несовершенство механизма взаимодействия ТСЖ и органов власти. Типичный пример: если кто-то из жильцов не платит квартплату, взыскать с него можно только через суд. На это могут уйти месяцы, в течение которых расходы будут нести добросовестные жильцы.
-
Низкая социальная активность жильцов. Решение создать ТСЖ предполагает необходимость посещения общих собраний, принятие участия в решении общедомовых проблем, и позиция «моя хата с краю» здесь неуместна. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, если создать ТСЖ решили более 50 % собственников квартир, то остальным придется смириться с этим. И здесь одним из важных пунктов деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа с населением.
-
Более высокие платежи. Надо понимать, что обязательные платежи в ТСЖ абсолютно такие же, как и в других домах, но в случае с ТСЖ необходимо платить членские взносы, которые идут на оплату работы органов управления товариществом, на благоустройство мест общего пользования и другие нужды.
-
Неграмотное руководство. Может так случиться, что выбранный председатель не обладает необходимыми навыками управления многоквартирным домом, и за ошибки руководства неминуемо расплачиваются жильцы. Поэтому к вопросу выбора руководства ТСЖ нужно подходить со всей возможной ответственностью.
-
Социальная неоднородность жильцов дома. В одном доме могут проживать люди с разным уровнем дохода, и требования к благоустройству могут очень сильно различаться. В этом случае нужно будет искать разумный компромисс, который устроит все категории жильцов.
Подведем итоги: создавая ТСЖ, жильцы вступают в долевое владение многоквартирным домом. Это значит, что собственники квартир берут на себя решение всех вопросов, связанных с эксплуатацией общего имущества. Один раз в год проводится общее собрание жильцов, на котором рассматриваются основные вопросы, такие как утверждение годового бюджета, размер обязательных взносов, решение о сдаче в аренду общего имущества и т.д. Все остальное время домом управляет выбранное правление и председатель ТСЖ. Председатель заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, собирает платежи за жилищно-коммунальные услуги, следит за состоянием коммуникаций, своевременно организует профилактические работы и осуществляет общее руководство. Все работы оплачиваются за счет собственников жилья из определенного ими бюджета.
Если грамотно управлять домом самостоятельно у собственников не выходит, то они могут выбрать управляющую компанию. Члены ТСЖ имеют право требовать отчет о потраченных средствах, контролировать качество услуг и в случае некачественной работы поменять организацию и потребовать перерасчета оплаты.
При выборе ТСЖ в качестве способа управления многоквартирным домом, скорее всего, придется немного переплачивать, но при этом вы получаете грамотное и экономное управление вашим домом, рациональное использование общего имущества и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать, какой способ управления подходит именно вашему дому: ТСЖ, управляющая компания или же непосредственное управление - только вам.
Светлана Гурулева